農地を宅地にするには?愛知の農地転用の費用と手続きは?

農地転用の費用(相場)と手続きを解説

愛知の郊外で、祖父が持っていた畑に家を新築したり、農地だった土地を購入して家を建てたい!といった場合など、使われなくなった農地を宅地にして有効活用するには「農地転用」の手続きが必要になります。農地転用は、その地域や申請者によって手続きが違い、場合によっては農地転用が認められないケースもあるため注意が必要です。そこで今回は、愛知で農地転用をする際の手続きや費用などについて解説します。ぜひ家づくりの参考にしてくださいね。

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目次

農地転用とは?宅地のように簡単には売買できない?
農地転用にかかる費用と総額の相場はどれくらい?
農地転用の届出と手続きの期間は?(愛知・豊橋・名古屋の場合)
農地転用で宅地にできる条件(図解)
住宅を建てる場合の農地転用の申請に必要な書類
まとめ

 

農地転用とは?宅地のように簡単には売買できない?

愛知の自然溢れる中で建築家とつくる憧れの暮らしには農地転用をする場合もあります

農地転用とは、農地として使われていた土地を、農業以外の目的(例えば、住宅、店舗、道路、駐車場等の用途)で使えるようにすることです。

国民の食糧を生産するために、農地法によって農地の所有権等の権利の移動や、農地以外への転用が一定の制限がされています。そのため、農地以外の用途で利用できるようにするには、都道府県知事や市町村等の農業委員会に「農地転用」の許可・届出が必要となります。場合によっては、農地転用が認められない場合もあります。どのようにすれば宅地にできるのか?といった条件、農地転用にかかる費用と相場の目安をチェックしておきましょう。

 

農地転用にかかる費用と相場

予算別の家づくりのポイント

農地を宅地に転用するには、様々な手続きや費用、期間がかかります。ここでは、その相場の目安もチェックしておみたいと思います。
手続きは比較的スムーズに進む場合と、そうでない場合があります。追加手続きや工事が必要になる場合もありますので、総額でどれくらいかかるのが検討したうえで手続きを進めることをおすすめします。

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農地転用の申請時にかかる費用(必要経費)

(1)農地転用手続き

市街化区域の場合は、届出で済みますので、手続き費用で約10万円が目安となります。

市街化調整区域の場合は、許可が必要ですので、手続き費用で約16万円が目安です。

(2)土地改良区域除外決済金

農家の組合のような組織として、地域ごとに「土地改良区」という組織がありますが、農地転用をする際に、他の組合員に負担がかからないように決済金として、土地の広さに応じて1㎡あたり数十円から数百円を支払う必要があります。

<参考:1㎡あたり100円の場合の除外決済金の例>

・60坪(約198㎡):19,800円程度
・100坪(約330㎡):33,000円程度
・200坪(約661㎡):66,000円程度
・300坪(約992㎡):99,200円程度

(3)行政書士費用(相場)

農地転用の申請書類を整備するにあたっては、行政書士に依頼をするケースが大半です。行政書士により報酬費が異なりますので、地域に詳しい行政書士に見積もりを取得しておくことをおすすめします。相場としては以下の報酬が目安となるでしょう。

<基本報酬額の相場(目安)>

・農地法第3条届出:30,000円〜50,000円
・農地法第4条届出:30,000円〜50,000円
・農地法第5条届出:30,000円〜50,000円
・農地法第3条許可申請:40,000円〜90,000円
・農地法第4条許可申請:70,000円〜100,000円
・農地法第5条許可申請:70,000円〜110,000円
・農用地除外申請:100,000円~300,000円

農地転用後にかかる費用(相場)

(1)宅地造成工事

農地を宅地にするには、造成工事が必要になります。例えば、国税庁では「愛知県の宅地造成費の金額表」を公表しています。整地、伐採・伐根、地盤改良、土盛、土留めなど1㎡あたりの費用の目安が記載されています。

<平坦地の造成費>

工 事 費 目 造 成 区 分 金   額
整地費 整 地 費 整地を必要とする面積1㎡当たり 600 円
伐採・抜根費 伐採・抜根を必要とする面積1㎡当たり 900 円
地盤改良費 地盤改良を必要とする面積1㎡当たり 1,700 円
土 盛 費 他から土砂を搬入して土盛りを必要とする場合の
土盛り体積1立方メートル当たり
6,300 円
土 止 費 土止めを必要とする場合の擁壁の面積1㎡当たり 66,900 円

<出典>国税庁「愛知県の宅地造成費の金額表

(2)水道引き込み費用

新たに上下水道を引き込む場合は、約30~50万円が相場と言われます。水道管に接続するまの距離が長いないどの場合は、費用が増える可能性があります。

(3)登記費用

農地転用工事後は、法務局に登記申請を行います。申請自体は自分でも印紙代程度で可能ですので数百円程度ですみます。司法書士に依頼するなど専門的な手続きが必要な場合、4万円程度の申請代行費用が必要となります。

(4)税金

農地転用後、翌年には固定資産税、都市計画税、償却資産税などがかかります。
また、相続を伴う場合は、贈与税なども考慮する必要がありますのでご留意ください。

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農地転用で宅地にできる条件

農地転用で宅地するための許可基準には、土地の区分に応じて、立地基準、一般基準などがあります。

農林水産省資料「農地転用許可制度の概要」について解説した図

たとえば、市街化区域内になる農地は原則許可されますが、それ以外の市街化調整区域や、農業振興地域整備計画で定められた地域などは原則不許可(例外的に条件付き許可)とされています。つまり、実際には例外許可という規定があり、それぞれ条件が定められています。詳細は、愛知県ホームページ「農地転用の許可について(農地法第4条・5条)」を参照してください。

なお、申請をする前に、市町村の農業委員会に予め転用可能かどうかを含めて確認をすることをおすすめします。申請内容、必要書類なども含めて相談することで、手続きを円滑に進める方法などのアドバイスが得られます。

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農地転用の受付や申請後の期間は?

農地転用の手続きは、県、市町村の農業委員会等でそれぞれ運用が異なります。

農地転用の基準や手続きの詳細は、愛知県ホームページ「農地転用の許可について(農地法第4条・5条)をご参照ください。

農地転用(4条・5条)の手続きの受付締切日や受領までの期間は?

農地転用の届出、許可申請の受付締切日は、毎週、毎月ごとに締切日が設定されるケース、1か月のうちで一定期間だけ受付できるなど、自治体によって異なります。

豊橋市の農地転用の受付締切

例えば、豊橋市の場合、農地転用の受付締切日、受理書の受け取れる日などは、豊橋市のホームページでは以下の様に記載されています。

<市街化区域の場合>

農地転用(農地法第4条、第5条)の届出は

・受付締切日:毎週月曜日

・受理書の受領日:翌週月曜日

です。市街化区域の場合は、最速の場合、月曜日に申請を届出すれば、翌週月曜日以降に受理書が受け取れます。なお、火曜日以降に提出した場合は、翌々週の月曜以降になります。

<市街化調整区域の場合>

・申請受付締切日:毎月5日(豊橋市長許可)

です。豊橋の市街化調整区域の農地転用の許可(不許可)の書面の交付の目安は農業委員会に確認してください。

豊橋の市街化調整区域の農地を転用する際の基準等は「市街化調整区域の農地を転用するには」(出典:豊橋市ホームページより)の資料を参照してください。

名古屋市の農地転用の受付締切

名古屋市の場合は、市街化調整区域の場合の受付締切日は、毎月月末農地転用の許可(不許可)の書面の交付までの期間は、1か月~という目安となる期間が示されています。

<市街化調整区域の場合>

・申請受付締切日:毎月末日(月末が閉庁日の場合は、その直後の開庁日)
・許可書(不許可書)等の交付:締切日の翌月末(締切日が月初の場合は当月末日頃)

農地転用の手続きにかかる期間

農地転用の申請をしてから許可が下りるまでは、一般的には、1か月半~2カ月が目安です。複雑な手続きが必要な場合は、1年ほどかかる場合もあります。農地転用を円滑に進めるには、農業委員会、行政書士、工務店などに事前に相談しながら準備をするとよいでしょう。

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農地転用の届出と手続きは?

住宅を建てる場合の農地転用の手続きには設計図も必要農地転用は、農地法に基づく手続きが必要です。特に、農地法のかなでも、第3条、第4条、第5条がポイントになります。

第3条は、農地の売買や賃貸などの使用権などに関する条項です。農地を売買したり、使用権を移転あるいは設定する場合は、政令の定めにより、市町村の農業員会の許可が必要という内容です。

ここからが農地転用に関する条項です。

第4条は、農地所有者等が、農地を農地以外に転用する場合は、政令の定めにより、都道府県知事の許可を受けなければならない、というもの。第4条は、例えば、農地所有者が自ら住宅を建てるために宅地にするといった場合です。

第5条は、農地所有者と転用者(売主-買主、貸主-借主)が、農地の売買や賃貸などの使用権を移転あるいは権利を設定する場合は、政令の定めにより、都道府県知事の許可を受けなければならない、というものです。第5条は、農地を転用して、宅地として売買したり、賃貸して建物を建てる場合、などが想定されます。つまり、所有権や利用権の移転を伴う場合です。

では、実際に愛知県の場合の手続きについてみてみましょう。

愛知県の農地転用の手続き

愛知県の場合は、農地転用は、第4条、第5条に該当する場合、豊橋市、一宮市、津島市は、市町村長の許可で手続きができるようになっています。その他の市町村は、愛知県への届出が必要です。

農地が市街化区域外にある場合は、県知事もしくは指定市町村長(豊橋市、一宮市、津島市)の許可が必要です。

農地が市街化区域にある場合は、各市町村の農業委員会への届出で済みます。

 

農地法

制限の内容

申請者

市街化区域外

市街化区域

4条

農地の所有者等が自己の目的のために転用する場合

農地所有者等

県知事もしくは指定市町村(※)は市町村長による許可
※豊橋市、一宮市、津島市

市町村の農業委員会への届出

 
 

5条

農地・採草放牧地を転用する際、所有権等の権利の移転・設定が伴う場合

農地所有者と転用事業者
(売主-買主)
(貸主-借主)

 
 
 
 

出典:愛知県ホームページ「農地転用の許可について(農地法第4条・5条)

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住宅を建てる場合の農地転用の申請に必要な書類

農地転用に必要な手続きの書類

・土地の登記事項証明書

・公図、住宅地図などの図面

 

住宅を建てる場合に必要な手続きの書類

・資金があることを証明する書類

個人の場合、自己資金による場合は、金融機関が発行する預金残高証明書、預金通帳のコピー(最後の記帳以降に入出金がないことなどの条件があります)。借入による場合、住宅ローンの融資決定通知書などが必要です。融資(見込、予定)証明書、事前審査結果通知でも可能です。

・建築予定の建築物の設計図

建築予定の住宅の設計図の添付も必要となります。農地転用して住宅を建てる場合は、農地転用の申請時に施工会社を決めておく必要があることになりますので、予め工務店に相談して、図面を作成してもらいましょう。

 

その他の必要書類

・地目変更登記
・開発許可申請
・農用地区域に含まれる農地の除外手続き
・農地所有者以外の人が転用申請をする場合は所有者の同意書などが必要

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まとめ

農地を宅地にして活用するには「農地転用」の手続きが必要になります。農地転用は、その地域や申請者によって手続きが違い、場合によっては農地転用が認められないケースもあるため注意が必要です。農地が市街化区域にある場合は原則届出で済みますが、農地が市街化調整区域の場合は、許可が必要です。その土地が、どのような区域指定がされているか、所有者と利用者は誰か、どのように利用するか、といった条件によって許可基準が異なります。申請にあたっては、市町村の農業委員会が窓口になりますので、事前に農業委員会へに相談しておくことをおすすめします。提出資料には、土地の登記簿や公図、住宅を建てる場合は、住宅の設計図、住宅ローン審査通知書などの添付も必要になります。農地転用により住宅を建てる場合には、司法書士、行政書士、不動産会社、工務店、金融機関への相談が必要となりますので、早めに相談されることをおすすめします。

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