準防火地域、高度地区って何?愛知・名古屋で家を建てるなら高度地区がいい?

名古屋で家を建てる土地を探すなら都市計画の高度地区がいい?金山、星が丘の事例を参考に検討してみよう

愛知で新築一戸建てを建てる時、自治体ごとの都市計画で何らかの建築制限がある用途地域や指定地区が定められていることがあります。市街地における火災の危険を防ぐために「防火地域」、「準防火地域」、あるいは市街地の環境を維持するために「高度地区」といった、それぞれ指定地域によって住宅の仕様や高さなどの建築制限があることもあります。そこで今回は、愛知・名古屋・豊橋で新築一戸建てを建てる前に確認しておくべき建築制限のうち、防火地域、準防火地域、高度地区などの基礎知識について解説します。ぜひ家づくりの参考にしてくださいね。

目次

防火地域、準防火地域とは?何が違う?
都市計画法の高度地区とは?名古屋で家を建てるなら要チェック!
建築規制で費用は変わる?
都市計画情報をチェックするには(名古屋・豊橋・豊川編)
まとめ

 

防火地域、準防火地域とは?

愛知で家を建てる時、その土地が法律や条例などで何らかの建築規制がされていることがあります。例えば、自治体ごとに、都市計画法で定められている、防火地域、準防火地域、あるいは高度地区といった区域指定があります。

防火地域、準防火地域は、都市計画法および建築基準法などの法令に基づいて、火災の危険を防ぐために区域指定をしているエリアです。防火地域は、公共施設、銀行、駅周辺などがある市街地の中心部、住宅密集地、商業地、災害時の避難経路となる幹線道路沿いなどが、自治体ごとに指定しています。

名古屋市の防火地域、準防火地域

名古屋市「都市計画情報提供サービス」によると、名古屋市の場合、例えば、名駅周辺~名古屋城~伏見~金山までの繁華街、および主要駅周辺などが防火地域に指定されています。以下に名古屋市中区金山駅周辺を参考にご紹介します。

下図は金山駅周辺です。図の中心の赤色の中に金山駅があります。(網掛けの下にあるので見えづらくてすみません。)

名古屋市「都市計画情報提供サービス」中区金山駅周辺の防火地域、準防火地域の分布状況:かなり広範にエリア指定がされている

図中の赤色の枠の中のピンク色の網掛けの部分が防火地域です。薄茶色の部分が準防火地域です。駅周辺の他に、幹線道路沿いも指定されていることがわかります。

※名古屋市千種区の星ヶ丘駅周辺は次項でご紹介します。

 

次に、豊橋市についてみてみましょう。豊橋市「ちずみる豊橋」の都市計画情報によると、豊橋駅・二川駅周辺などが防火地域、準防火地域に指定されていることがわかります。太い赤枠の中が防火地域、赤の点線の中が準防火地域として表示されています。

豊橋市「ちずみる豊橋」の都市計画情報による防火地域、準防火地域の分布図:豊橋は駅周辺のみが指定されている

 

防火地域と準防火地域の違いは?

防火地域、準防火地域は、多くの場合、駅前の繁華街や建物が密集するエリアが「防火地域」、その周辺が「準防火地域」として指定されることが多く、さらにその周辺に建築基準法で定められた「法22条区域」※が指定されています。

※法22条区域とは、防火地域および準防火地域以外の市街地において、火災による延焼防止を図る目的から、建築物の屋根を不燃材で葺くなどの措置をする必要のある区域です。

防火地域に住宅等を建築する場合は、1~2階建ては耐火建築物もしくは準耐火建築物にする必要があります。3階建て以上もしくは延床面積100㎡超の建物は、耐火建築物にする必要があります。

準防火地域に住宅等を建築する場合は、1~2階建ては、木造建築は外壁や軒裏、開口部などに一定の防火措置が必要とされています。なお、3階建ての建物は、延べ床面積によって段階的に制限が異なります。延べ床面積が1,500㎡超の場合は耐火建築物。500~1,500㎡以下の場合は準耐火建物か耐火建物、500㎡以下の場合は、1~2階建てと同程度の防火措置が求められます。

 

参考)耐火建築物と準耐火建築物

耐火建築物

鉄筋コンクリート造や耐火被膜した鉄骨造などの耐火構造であること。窓等の開口部を防火仕様(窓、ドアなど)が必要。木造でも耐火建築物にすることは可能

準耐火建築物

耐火被膜した木造住宅など。基準は耐火構造ほどではないが窓等の開口部は耐火建築物と同じ

これらの耐火建築物は、火災保険の割引対象になります。なお耐火建築物・準耐火建築物以外に、住宅金融支援機構が定めた「省令準耐火構造」という基準があり、こちらも火災保険の割引対象にもなります。

 

なお、建て替えの際にも、防火・準防火地域などの指定に応じた耐火性能の住宅を新築する必要があるため、必ず自治体の都市計画情報を確認しておきましょう。

 

 

都市計画法の高度地区とは?名古屋で家を建てるなら要チェック!

高度地区とは

愛知で家を建てる際には、都市計画法にもとづき用途地域指定がありますが、それを補完する形で自治体独自の基準で高さ制限がある場合があります。これを「高度地区」と言います。高度地区は、市街地の環境を維持するなど、地域にふさわしくない極端な高層建築物を制限し、秩序ある良好なまちなみを形成することを目的に制定されています。特に名古屋市は、市内のほぼ全域に「高度地区」を設定しています。ちなみに、建築基準法による斜線制限※などは、全国共通の規制ですが、高度地区の制限は、指定の有無も含めて、自治体ごとに内容が異なります。

※斜線制限とは、敷地の境界線から垂直に5mまたは10m上がった先の高さで一定の勾配を付けて、隣地の建物に太陽が当たるように配慮するもの

以下に名古屋市の高度地区指定の概要を抜粋してご紹介します。

名古屋市の高度地区指定の概要:10m高度地区、15m高度地区、20m高度地区の高さと斜線制限を図示してわかりやすく表示

 

名古屋市千種区星ヶ丘の高度地区および準防火地域の指定の状況

以下に名古屋市「都市計画情報提供サービス」の画面で、名古屋市で人気の住宅街:千種区星ケ丘をみてみましょう。住宅街の多くが指定されている青の網掛け部分が10m高度地区の指定エリアです。住宅街広範に10m高度地区の指定がされていることがわかります。なお、薄茶色のエリアは準防火地域に指定されています。

名古屋市千種区星ヶ丘の高度地区および準防火地域の指定の状況

「10m高度地区」は、低層住宅専用の地域として、高さ10m以下の建築物のみが建築できるという区域指定になっています。つまり、その地区には高さ10m(概ね3階建てのマンション程度の高さ)以上の建築物は建てられないということになり、かつ斜線制限もあり、住宅地の環境を維持することを目的とした指定がされていることがわかります。

 

豊橋の高度指定の状況(第1種低層住宅専用地域、第2種低層住宅専用地域)

では豊橋の場合をみてみると、豊橋市「ちずみる豊橋」によれば、高度地区の指定はありませんが、全国統一基準となる高さ10m(または12m)の指定がある第1種低層住宅専用地域、第2種低層住宅専用地域は、以下の図では、濃い緑と、水色の部分となっています。こういった地域であれば特に住環境は今後も比較的良好に維持される可能性が高いと言えるかもしれません。

豊橋の高度指定の状況(第1種低層住宅専用地域、第2種低層住宅専用地域)

※建築基準法により、第一種低層住居専用地域に建築できる建物は、住宅、共同住宅、店舗等の兼用住宅、宿舎、保育所・幼稚園、小・中・高等学校、図書館、老人ホームなどに限定される。店舗や事務所の建築は認められていない。一方、第二種低層住居専用地域は、店舗等の併用住宅、コンビニエンスストア、小規模飲食店等は建築できるが、高さ制限10m(もしくは12m)がある。

 

建築規制で費用は変わる?

建築規制で費用は変わるか?

では、これから家を建てる(あるいは建て替える)際に、その土地が防火地域もしくは準防火地域だった場合、耐火建築物を建てる必要があったとしたら、建築費はどのように変わってくるのでしょうか。

多くの場合、耐火建築物は、建材そのものを耐火基準に適合した建材を使用することになるため、一般住宅より建築費は割高になります。また、準耐火建築物にする場合も、耐火性の高い建材を使用するため相応の費用がかかることもあります。耐火性の高い建物を建てる場合、鉄筋コンクリート造や鉄骨造にする必要があると思われるかもしれませんが、木造でも耐火性の高い家づくりをすることで基準をクリアすることもできます。理想とする住まいの形や用途により鉄骨造も行いますので、一概にどちらがよいかは言えませんが、木造住宅の場合、費用的には鉄筋コンクリート造や鉄骨造などの工法よりも費用を抑えることができます。

そもそも木は、一定の厚みや太さがあれば、表面が焦げるだけでそれ以上はなかなか燃えるものではありません。火によって木材の表面がまず炭化することで燃えにくくなるという性質があるため、外壁材、内装パネル、断熱材などの建材の防火性能の向上と相まって、かつてに比べて木造住宅の耐火性能は格段に高まっています。私たちブルーハウスは、標準仕様で木造住宅でも優れた耐久性と耐火性を兼ね備えた内装パネルや防火性能の高い建築基準法に基づく法定不燃材断熱材を使用するなど、安心の防火性能の木造住宅の家づくりをしていますのでご安心ください。

 

都市計画情報をチェックするには(名古屋・豊橋・豊川編)

これまでみてきたように、愛知県で住宅を新築する際には、その土地の用途に応じて自治体が指定する都市計画上の防火、準防火、高度地区などの指定があります。

これから家を建てる際には、それぞれの自治体のホームページなどで都市計画情報をチェックしておきましょう。名古屋、豊川、豊橋の地図情報のホームページは以下の通りです。それぞれ「都市計画情報」を参照すると、地域指定の状況がわかりますのでご参考まで。

名古屋市「都市計画情報提供サービス」
http://www.tokei-gis.city.nagoya.jp/

豊橋市「ちずみる豊橋」
https://www2.wagmap.jp/toyohashi/G0303A

豊川市「きらっと☆とよかわっ!ガイドマップ」
http://webgis.alandis.jp/toyokawa23/alandis/portal/main.html

 

まとめ

愛知で家を新築(もしくは建て替え)する際は、防火・準防火・高度地区などの指定を事前に確認しておく必要があります。特に名古屋のような都市部では、改定も順次行われていますので、「以前は指定されていなかった」という場合もあり、最新情報の確認が必要です。高度地区指定は、自治体の判断で行うことができますので、特に名古屋の様に近隣の住宅やビルが建つ可能性がある都市部の土地の取得や、新築、建て替えなど、これから家づくりの検討を開始する際には、その土地のある都市計画情報を自治体のホームページや、都市計画課などの窓口に問い合わせをして最新情報を収集しておくとよいでしょう。

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