愛知で新築一戸建ての固定資産税の計算と軽減措置は？維持費を節約する6つのポイント！

アフターコロナの家づくりは、広めの間取り、部屋数、防音性など、より快適な住環境、家族が安心して快適に暮らせる居住空間と周辺環境の快適な住まいづくりができる、一戸建ての持ち家へのシフトが進んでいます。新築後は、住宅ローン控除（減税）はもちろん、土地の購入、新築時の税制優遇、長期優良住宅やガレージハウスを建てる際などにもさらに固定資産税が軽減されるお得な制度もあります。住宅ローンを支払った後は、何より持家は資産になるためランニングコストがグンと下がり、そのまま住み続けたり、住み替え資金の元手にしたり、多様な選択肢ができますので、資金計画を検討する際に様々な制度をチェックしておきましょう。そこで、今回は一戸建てを購入した際に毎年発生する維持費の１つ固定資産税の計算方法や、マンションとの比較、愛知の自治体による固定資産税の軽減措置、住宅のランニングコストを抑えるポイントなどについてもご紹介します。ぜひ家づくりの参考にしてくださいね。

 

目次

固定資産税とは、簡単に説明すると
固定資産税の計算方法と税率
固定資産税が安くなる？軽減・緩和措置がある！
固定資産税は一戸建てとマンションの違いは？
固定資産税は新築と中古では違う？
一戸建て購入後に維持費としてかかる費用
住宅の維持費を節約する6つのポイント！
まとめ

 

固定資産税の概要

固定資産税とは、簡単に説明すると

固定資産税とは、住宅や土地などの固定資産を所有している人が納める税金のこと。固定資産には事業用の設備、機器、備品なども含まれます。毎年１月１日時点で所有する固定資産を、市区町村などの自治体が毎年評価し、４月~６月頃に納税通知書（納付通知）が届きます。愛知県名古屋市の場合、4月に通知が送付されます。

 

固定資産税の納付時期と支払い方法

固定資産税の納付時期は、自治体により異なりますが、参考までに以下に名古屋市の事例を紹介します。
納付は、一括払い、４回の分割払いが選択できます。支払方法は、名古屋市なら納付書による金融機関やコンビニエンスストア等での支払い、口座振替、クレジットカード払い、などが選択できます。なお、固定資産税は分割しても割引などはありません。

＜参考＞
出典：愛知県名古屋市ホームページ「名古屋市の固定資産税の納付について」

 

固定資産税の納付期限（令和２年度名古屋市版）

• 第1期：4月30日
• 第2期：7月31日
• 第3期：1月4日
• 第4期：３月１日

出典：愛知県名古屋市ホームページ「固定資産税について」

※自治体ごと、年度ごとに納付期限は異なります

 

固定資産税の対象になる資産

固定資産税の対象になる資産は、土地、家屋、償却資産（会社や個人が事業を営むために所有している構築物、機械・設備、車両、器具・工具など）です。

＜固定資産の対象＞

• 土地：宅地、農地、山林、池沼、草地、雑種地など
• 家屋：住宅、店舗、工場、倉庫、オフィスなど
• 償却資産※：事業用の構築物、機械・装置、船舶、航空機、車両、運搬具、器具、工具、備品など（詳細は下記参照）

償却資産とは

償却資産とは、土地・家屋以外の事業用の固定資産です。会社や個人事業で、店舗、工場、不動産賃貸（マンション・アパート・駐車場など）経営をされている場合、損金または必要経費に算入できます。

 

＜償却資産の定義の具体例＞

構築物	舗装路面、門扉、塀、井戸、緑化設備、広告塔、独立煙突、受変電設備、ビニールハウス、自転車置場、給排水設備、動力配線設備、テナントの内装など
機械及び装置	製造加工機械、工作機械、土木建設機械、搬送設備、太陽光発電設備、自走式作業用機械など
船舶	ボート、漁船、遊覧船、貨物船、客船など
航空機	飛行機、ヘリコプター、グライダーなど
車輌・運搬具	荷車、台車、貨車、大型特殊自動車など（自動車税・軽自動車税の課税の対象となるものを除く）
工具・器具・備品	机、いす、応接セット、陳列ケース、テレビ、冷蔵庫、ルームエアコン、パソコン、看板、測定工具、検査工具、治具、医療機器、理美容機器など

出典：愛知県豊橋市ホームページ「償却資産について」

なお、償却資産については、豊橋市ホームページの「償却資産について」をご参照ください。

 

固定資産税・都市計画税はいくら？計算方法と税率

建築実例：外観・エクステリア編

固定資産税および都市計画税の計算方法は、以下の通りです。ほとんどの自治体で以下のような計算式で算出されます。

固定資産税・都市計画税額＝
課税評価額（固定資産税評価額）×標準税率（固定資産税1.4%＋都市計画税0.3%）－軽減額

出典：名古屋市ホームページ
http://www.city.nagoya.jp/zaisei/cmsfiles/contents/0000075/75296/p21-p28.pdf

では、順番にそれぞれの税率な税額の目安を確認していきましょう。

課税標準税額（固定資産税評価額）について

課税標準額とは、市区町村が定める「固定資産税評価額」のこと。国土交通省が定める土地や家屋などの「固定資産評価基準」に基づいて算出されます。

• 土地：課税標準額固定資産税評価額×標準税率1.4%
• 家屋：課税台帳記載額×標準税率1.4%
• 償却資産：固定資産税評価額×標準税率1.4%

課税標準額（固定資産税の評価額）の目安

土地の固定資産税評価額の目安は、時価の70%程度とされることが多いようです。場所、面積、形状などにより評価が変わります。※ちなみに土地は軽減措置の幅が大きいので後程記載します。

また、家屋の固定資産税評価額の目安は、請負工事金額の50〜60%程度とされています。家屋の規模、構造、築年数などによって評価額は異なります。

課税標準額は、自治体によっても評価方法や評価基準が若干異なります。土地については、地価に影響のある開発などがあった場合、評価が上昇したり、下がる場合もあります。家屋等は、新築時に各自治体の担当者が現地や図面で確認をしたうえで、以降は３年に1度、評価額が見直されます。

目視や担当者の判断も含まれますので、しっかり現地確認の際に立ち会って意見を述べたり、再評価を申し立てたりすることもできます。固定資産税の評価額の算出方法など、詳細は自治体のホームページにも掲載されている場合がありますので確認しておくとよいでしょう。

 

固定資産税が安くなる？軽減・緩和措置がある！

建築実例：リビング・LDK編

 

固定資産税は、一定基準を満たせば軽減措置（固定資産税が安くなる）が適用されます。以下のその一例をご紹介します。

＜固定資産税の軽減措置の例＞

■住宅用地特例

土地の固定資産税に関しては、「住宅用地特例」という軽減が受けられます。居住する家屋（一戸建て、マンション、アパートなど）の敷地や、家屋と一体の庭、駐車場などが対象です。２つの区分によって固定資産税の軽減税率が異なります。期限の定めがないため継続的に利用できる特例です。

• 小規模住宅用地（1戸あたり200㎡以下の部分）＝課税標準額 × 1/6
• 一般住宅用地（小規模住宅用地以外の住宅用地）＝課税標準額 × 1/3

つまり、200㎡（約60坪程度）の土地であれば、課税標準額の1/6×1.4%が固定資産税額になります。

 

■新築住宅の固定資産税の軽減措置

一定要件を満たしている新築住宅は、3年間固定資産税額の1/2が減税されます。2022年（令和4年）3月31日までに新築される物件が対象です。減税対象となる要件は、次の一覧表の通りです。

【固定資産税が減税となる新築物件の要件】

		専用住宅	併用住宅
軽 減 の 要 件	居住割合	全部	居住用床面積が家屋全体の 床面積の½以上
	床面積（１戸当たり）	50㎡以上(共同住宅は40㎡以上) 280㎡以下	居住部分が50㎡以上(共同住宅は40㎡以上) 280㎡以下
軽 減 の 内 容	軽減される範囲（１戸当たりの居住部分）	床面積が120㎡以下の家屋 　→固定資産税額の½相当額  床面積が120㎡を超える家屋 　→120㎡に相当する固定資産税額の½相当額
	軽減期間	ア．一般住宅（イ以外の住宅）：新築後３年度分　（認定長期優良住宅にあっては新築後５年度分）  イ．３階建以上の中高層耐火住宅：新築後５年度分（認定長期優良住宅にあっては新築後７年度分）  ※各軽減期間終了後は、本来の税額となります

引用：愛知県豊橋市ホームページ「市税 新築住宅に対する固定資産税の減額」

 

■長期優良住宅などの認定住宅の軽減措置

長期優良住宅を新築する際には、５年間、延べ床面積120㎡までの固定資産税が1/2軽減されます。

計算式：長期優良住宅の固定資産税額＝課税標準額（評価額）×1.4％×1/2

※居住床面積120㎡までが減額となり、120㎡を超える部分は減額になりません。なお、長期優良住宅の認定通知書が必要です。

■ガレージが延べ床面積の１／５以下なら固定資産税が軽減される

ガレージハウスの場合は、延べ床面積の１／５以下の場合、課税評価対象にならないという緩和措置が受けられます。なお、自治体によって評価方法が異なりますので、例えばシャッター付きのガレージハウスの場合は課税される場合もありますので留意する必要があります。

 

 

固定資産税は一戸建てとマンションでどっちが高い？

固定資産税は、総じて、マンションのほうが高めで、一戸建てのほうが安めと言えます。

その理由は、マンションと戸建ての１戸当たりの敷地面積の割合の違いにあります。固定資産税は、土地の課税評価額×1/6×1.4％　＋　家屋の課税評価額×1.4％です。マンションは敷地を他の住宅とシェアしているため敷地面積が少なく見積もられます。そのため、戸建ては１戸当たりの土地が広ため税制面では有利になります。また、鉄筋造のマンションは、経年劣化が少ないとされ税制上の課税評価額があまり下がらない、という２点の理由があります。

 

固定資産税は、新築一戸建てと中古ではどう違う？

では、一戸建ての新築と中古ではどれくらい違うのでしょうか。

まず、物件を取得した際の固定資産税は、多くの場合、中古の方が高くなります。その理由は、新築の場合は、取得から３年間は家屋に対する固定資産税が１／２に軽減されるためです。さらに、長期優良住宅などの認定住宅の場合は５年間の減税メリットがあります。

新築の軽減措置終了後は、中古の一戸建てのほうが固定資産税は安くなることになりますが、新築の物件が築年数１５年を経過すると、固定資産税は中古と新築は同額になります。それは木造一戸建て住宅は、１５年を経過すると、標準課税を算出するための経年補正が新築と中古ともに同率の0.2になるためです。

2,000万円で新築した戸建ては、その50%の約1,000万円が課税標準額の目安です。その額の20%である200万円が家屋の標準課税の下限になるということになります。この場合、標準課税が200万円×税率1.4%、都市計画税が0.3％だと仮定すると、軽減措置がない場合は、固定資産税約2万8千円＋都市計画税6千円が年額の目安と言えます。

 

一戸建て購入後に維持費として必要な費用

では次に一戸建てを購入した後に必要になる固定資産税以外のランニングコストについてです。今回は代表的なものとして都市計画税と修繕費用についておおよその目安をみていきましょう。

都市計画税

先ほどもご説明しましたが、固定資産税と都市計画税はセットとなります。毎年４~６月頃に送付されてくる固定資産税の通知書には、固定資産税と都市計画税の記載があり、まとめて納付する必要があります。（なお、償却資産は、都市計画税の対象外）名古屋市の場合は、固定資産税1.4%、都市計画税0.3%となります。

修繕費用

マンションの場合、修繕積立金が徴収されますが、一戸建ての場合も、自主的に修繕費用を積み立ての様に準備しておくとよいでしょう。たとえば、10年後には、水回り（キッチン、浴室、洗面台など）の目地やパッキンなどの修繕で10万円程度、10~20年後には、外壁、屋根、トイレ便座、エアコン、家電などの設備などで100~150万円程度みておくと安心ですよね。

たとえばこれらの維持費は、新築後の10年（もしくは13年）の住宅ローン減税や、新築時の固定資産税の軽減措置などを有効活用して貯めていくことも可能です。資金計画を立てる際に、光熱費や火災保険・地震保険の最適化なども含め、計画的に検討していきましょう。

＜関連コラム＞
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新築入居後の維持費を抑える６つのポイント

では、入居後にランニングコストを抑えやすい家づくりをするためにはどのようなポイントがあるのでしょうか？

デザイン・性能・予算のバランスの良い家を建てる

第1は、デザイン、性能、予算のバランスのとれた家にすることです。バランスのいい家にすることで、永く愛着を持って家族と快適に安心して暮らせる家になります。どれだけおしゃれなデザインの家であっても、快適に暮らせる住宅性能でなければ、日々の暮らしやすさを実感することはできません。また、いかに予算通りに家を建てることができても、デザインや住宅の性能で満足できなければ、せっかくのマイホームでの暮らしが妥協の産物になってしまいかねません。あとあと、ここはこうしておけばよかった、と手直しをいれたり、早々に不具合が出て修繕することにならないように、理想の家づくりに向かって、妥協せずに最高の家づくりを目指すことが重要です。

＜施主様の声＞

インタビュー＞他社で難しいと言われたことも「それは面白いですね」と言って色々と提案をしてくれました。
インタビュー＞本当に好き放題の要望を聞いてくれて0から造り上げてくれたので、本当に良かったです
インタビュー＞素材からデザインまで本当にこだわりたい人にはブルーハウスがオススメです。

ランニングコストを抑える仕組みを取り入れる

第2は、ランニングコストをできるだけ抑えられる仕組みを取り入れた家づくりをすることです。例えば、ZEH(ゼロエネルギーハウス）は、創るエネルギーと、使うエネルギーが、プライマイナスゼロになる住宅にするという選択肢もあります。高気密高断熱住宅に太陽光発電システムなどの省エネ設置を導入して、エアコンや照明などの消費電力をカバーするようにして光熱費を削減したり、売電もすることができれば、光熱費のランニングコストが低減できます。太陽光発電システムは、10年~15年で設備の償却が終われば、ランニングコストがグンと減りますので、お日様が出ていれば、ランニングコストなく電気をつくり続けることができます。このような長期的な視点でランニングコストをコントロールできるような家づくりを計画することも重要なポイントになります。

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メンテナンスしやすい素材を使う

第3は構造部分には特にメンテナンスしやすい素材を使った家づくりをすることです。外壁、屋根、構造材などの耐久性の高い家は、メンテナンスもしやすいことが多いです。断熱性能の高く、経年劣化のない断熱材や窓を使用し、壁に漆喰などのクロスの張り替えなどのメンテナンスが不要な自然素材を使うなどの工夫をすると、快適な居住空間を実現できるだけでなく、修繕費用や光熱費などのランニングコストを抑えやすくなります。例えば、高気密高断熱素材のアイシネンを採用することで、夏涼しく、冬暖かい家づくりができます。

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高気密・高断熱のアイシネンの家を建てる｜愛知・名古屋・豊橋の注文住宅の家づくり

早めの修繕を心がける

第4は早めの修繕を心がけること。住宅は常に環境変化にさらされています。気象変化はもとより、塩害、湿気などその土地の立地条件などにより様々な影響を受けています。住宅のメンテナンスは、気が付いたときにまめにケアをすることや、何らかの不具合が発生したら早めに手を打つことで、後々大事にならなくて済みます。当社ブルーハウスの家づくりはそうした施主様の不安を解消するために、定期的な点検はもちろん、アフターフォーローも万全です。24時間365日のコールセンターでの相談対応や、業界最強クラスの60年保証制度などもあります。補修や点検など、定期点検の際には気になる点は必ず丁寧に確認して、必要に応じて早めに修繕・交換をして、家を長持ちさせることができるようにすれば、メンテナンスコストも最小にすることができるでしょう。

＜関連サイト＞
ブルーハウスの家づくり＞保証とアフターサービス

新築時にしっかり疑問点を確認。納税通知が届いたら、軽減措置が適用されているかチェックしよう

第5は、固定資産税などの評価や軽減措置がきちんとされているかチェックすることです。先ほども固定資産税は、自治体ごとに評価方法が異なり、行政の担当者が個別にチェックして決定していることをご説明しました。場合によっては、過払いになる場合もあるため、自分の固定資産税額が誤っていないかをチェックする必要があります。住宅の土地に特例が適用されているか、軽減税制が適用されているかがポイントです。4月に納税通知が届いたらチェックしておきましょう。

納税額に疑問があれば、60日以内に審査の申し出をすることもできます。また、期中に用途が変更になった場合などは、確定申告時などに用途変更の届もしておきましょう。固定資産税の評価額は、不動産取得税、登録免許税の算出にも関係してきますので、不明点は後回しにせず、早いうちに解消しておくことで、過払いをなくすことができます。

火災保険・地震保険の見直し

第6は、家を建てるときに欠かせない火災保険や地震保険の適宜見直しをすることです。保険の見直しをして、保険期間を長期にすれば１年あたり保険料は割安にできます。補償内容も、新築した家の立地条件や設備などによって見直しをすることもできますので、最新の保険情報も踏まえファイナンシャルプランナーなどに相談してみるのもよいでしょう。

＜関連コラム＞
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まとめ

固定資産税や都市計画税は土地・家屋を購入すると毎年納付する必要があります。新築時などにも軽減措置もあります。ガレージハウスであれば、ガレージ部分は延べ床面積に含めなくてもよい場合もあるため固定資産税が軽減される場合もあります。光熱費を軽減する高気密高断熱の家づくりや素材選び、太陽光発電などの省エネ設備の導入なども考慮して、住宅のランニングコストを抑えるようにしながら、将来、何らかの修繕が必要になる点も踏まえて積立をしていくことで、より長く安心して暮らせる家づくりができるでしょう。固定資産税の評価方法は自治体により異なります。デザイン、性能、予算にも妥協しない、理想の家づくりは、その地域の実情を踏まえた最適な資金計画で実現できるように、税理士やファイナンシャルプランナーに相談しながら家づくりをされることをおすすめします。

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