名古屋で二世帯住宅の新築に有利な補助金・減税措置をチェック|完全分離型のメリットは?

二世帯住宅の玄関

二世帯住宅を考えるにあたって、どのタイプがいいのか悩む人も多いと思います。

二世帯住宅は完全同居型、一部共有型、完全分離型に大きく分けられますが、どのタイプにするかによって建築費用やランニングコストは変わってきます。

単純に考えて、建物が大きい分建築費も高くなり、トイレや浴室、キッチンが複数あればその分コストが上がります。

このように費用が高くなりがちな二世帯住宅の経済的負担を少しでも軽減するために、補助金や給付金を活用する方法があります。

今回は、二世帯住宅の新築時に活用できる補助金制度や給付金制度、また知っておくと役立つ二世帯住宅の相続時の特例について解説したいと思います。

目次

 

住み替えで二世帯、三世帯同居を選ぶ人が増えている

二世帯住宅のリビングの画像

国土交通省が実施している「住生活総合調査」の最新版である平成30年の調査結果によると、最近5年間に実施した住み替えの目的として「家族等との同居・ 隣居・ 近居」を挙げた世帯は12.0%でした。平成20年調査では5.3%、平成25年度調査では10.6%と、年々上昇傾向にあり、近年は「親、子どもとの同居のために住み替えを行う人が増えている」と言えるでしょう。

子世帯が親世帯から独立する際には、借家を選ぶ世帯が多いのに対して、親や子世帯との同居の際は、借家から持ち家に、またはすでにある持ち家を建て替えて住み替える世帯が多いことも特徴です。

このことから、いったんは独立した子世帯も「将来的には親世帯と同居できる持ち家を建てる」ことを想定している人が多いということが言えると思います。

また、住み替えの目的に「住居費負担の軽減」を挙げた世帯は13.5%で、こちらも平成20年調査の7.2%、平成25年調査の7.7%から2倍近くに増加しています。

家族との同居と直接的な関連性はありませんが、二世帯住宅は親世帯と子世帯で建築費用税金、住居の維持費や光熱費の負担を分担できるため、親世帯と別々に住んでいた時よりも住居費負担が軽減するケースが多いです。このメリットも、複数世帯が同居して住む住宅の増加を後押ししているように感じられます。

このように、二世帯以上で住む多世帯住宅の需要が高まっている中で、コストが高くなりがちな多世帯住宅の負担を軽減するための減税、補助金制度が用意されています。

 

二世帯住宅の新築に関する補助金や節税制度

相続税の軽減(二世帯住宅での小規模宅地等の特例適用)

二世帯住宅は相続時の税金軽減措置がある

二世帯住宅の場合、親世帯子世帯が別居の場合よりも、相続税が抑えられる場合があります。

「小規模宅地等の特例」と言われるもので、親世帯と子世帯が同じ敷地内に同居、あるいは生計を共にしていれば、親が亡くなった時の土地にかかる相続税を計算する際の「土地の評価額を最大80%減額」できる特例です。

特例を適用して下がった土地の評価額が、相続人の基礎控除額を下回れば、全額控除となり土地相続分の相続税はかからないことになります。

相続時の財産は土地以外にも家屋や現金、預貯金など様々な種類があります。土地の財産評価額が大きく減額されることで、その他の相続財産を合計しても基礎控除額を下回る可能性が高くなります。

2015年の税制改正までは、二世帯住宅の「完全分離型」で内部がつながっていない構造の場合はこの特例が適用されませんでした。しかし、2015年の税制改正後は、条件が緩和され、「完全同居型」「一部共有型」に加えて、「完全分離型」の二世帯住宅でも相続税の特例を適用できるようになったのです。

また、要件となる限度面積も240㎡から330㎡までに緩和され(居住用の土地の場合)、住居の構造的には全てのパターンの二世帯住宅に相続税の面で有利になりました。

特例が適用されないケースとは

建物の構造的には全ての二世帯住宅で相続税軽減の特例が受けられますが、親世帯と子世帯で「区分所有登記」をしている場合は特例が適用されないことに注意しましょう。

区分所有登記とは、「1つの建物を分けて所有する」という登記を行うことです。

区分所有登記は分譲マンションなどで行われますが、完全分離型や一部共有型の二世帯住宅の場合は例えば「1階は親の所有」「2階は子の所有」という登記を行うことを言います。

このように完全分離型で、親と子で区分所有登記をしていると、同じ建物に住んでいても「同居している」「生計を共にしている」とみなされず、適用の条件から外れてしまいます。

完全分離型でなく内部で行き来できる構造であっても、互いに区分所有登記をしていると対象外となります。

後々の相続のことを考えると、建物の所有権は区分所有登記なし(親と子の共有登記)で登記するのが無難です。

地域型住宅グリーン化事業で補助金が受けられる

二世帯住宅の外観 和モダンの家

地域型住宅グリーン化事業とは、事業を採択している中小工務店で省エネルギー性能、耐久性など一定の基準を満たした住宅を新築する場合に補助金が受けられる事業です。政府による良質な木造住宅の供給の推進事業であると同時に、二世帯住宅に代表される三世代同居対応工事への支援事業にもなっています。

これにより、一定の省エネ性能、耐久性を持ち、多世代同居に対応する木造住宅を、補助を受けて建てることができます。

新築時にこの補助金の交付を受けるための主な要件は以下の通りです。

  • ・主要構造部が木造であること
  • ・地域型住宅グリーン化事業を採択するグループの構成員の中小住宅生産者等により供給されること
  • ・主要構造部に用いる木材は、グループが定める地域材を使用すること
  • ・長寿命型(長期優良住宅)、高度省エネ型(認定低炭素住宅または性能構造計画認定住宅)、ゼロ・エネルギー型(ゼロ・エネルギー住宅)のいずれかの性能を満たすこと

補助金は、グループに属する事業者ごとに、前年度までの補助金活用実績に応じて上限額が定められており、建てる事業者によって受けられる補助金の金額が変わります。

長寿命型…上限110万円/戸(事業者の補助金活用実績3戸の場合)

     上限100万円/戸(事業者の補助金活用実績4戸以上の場合)

ゼロ・エネルギー住宅型…上限140万円/戸(事業者の補助金活用実績3戸の場合)

            上限125万円/戸(事業者の補助金活用実績4戸以上の場合)

高度省エネ型…上限110万円/戸(事業者の補助金活用実績3戸の場合)

       上限100万円/戸(事業者の補助金活用実績4戸以上の場合)

この補助金には、「三世代同居加算」という特例があり、キッチン、浴室、トイレ又は玄関のうち、いずれか2つ以上を住宅内に複数箇所設置する場合は、1戸あたり最大30万円が加算されます。さらに地域材を多用する場合に1戸あたり最大20万円が 加算されます。

参考:「地域型住宅グリーン化事業

すまい給付金

二世帯住宅のための直接的な支援ではありませんが、新築時に活用できる補助金として「すまい給付金」があります。

すまい給付金は、消費税率引き上げによる住宅取得の負担増加に対する補助金です。住宅取得時の負担軽減政策として「住宅ローン減税」がありますが、これは主に支払っている所得税から控除されるため、収入が低いほどその恩恵が小さくなるというデメリットがありました。

すまい給付金は、このギャップを埋めるため、収入が一定以下の人に対して、定められた要件を満たすことで給付されます。

消費税10%時の住宅取得時は、収入額の目安が775万円以下の人を対象に最大50万円が給付されます。

参考:国土交通省「すまい給付金

 

まだある!完全分離型の税金のメリット

二世帯住宅の不動産取得税軽減措置

不動産取得税は、土地や建物などの不動産を取得したときにかかる税金です。原則、家屋の固定資産税評価額の4%と定められていますが、住宅関係は令和3年3月31日までの取得については3%に軽減されています。

そして、新築住宅の場合は、床面積が50㎡以上240㎡以下の場合、家屋の固定資産税評価額から1200万円の控除が受けられます。

例えば、評価額が3000万円の新築家屋にかかる不動産取得税の計算方法は、

(3000万円-1200万円)×3%

となり、控除なしと比べると36万円も軽減されることになります。

さらに、「完全分離型」の二世帯住宅では、各戸の評価額からそれぞれ1200万円を控除額として差し引くことができます。単純な比較はできませんが、通常1戸分の控除を2戸分受けられるので、かなりの軽減になります。

適用される完全分離型の条件として、玄関やトイレ、キッチンなどの設備がそれぞれ設置され、独立して暮らせるように設計された住宅であることが必要です。また、内部で直接行き来できる構造であっても、行き来するためのドアが施錠できるようになっていれば、完全分離型と認められます。

 

まとめ

住宅は長く住める性能が標準となり、それに伴って多世代がともに住み、次世代に財産をとしてつなげる二世帯住宅のニーズも高まっています。

政府もこのニーズの高まりに対応して、多世帯住宅をより建てやすくするための措置を設けて、高性能な多世帯住宅の新築や改修を推進しています。

今回紹介した相続税のメリットや、活用できる補助金を活かして、未来まで住む人が無理なく快適に住まえる住宅をつくってくださいね。

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