平屋はなぜ固定資産税が高い？理由と抑えるポイント

平屋に魅力を感じても、坪単価や固定資産税が高いと聞くと心配になりますよね。

事実、平屋は二階建てより固定資産税が高い傾向にあります。

本記事では、愛知を中心に平屋を建築している工務店「ブルーハウス」が、平屋の固定資産税について固定資産評価基準などをもとに詳しく解説します。

 

平屋と二階建ての固定資産税の比較シミュレーションもしているので、ぜひ最後までご覧ください。

固定資産税とは？仕組みを解説

はじめに、固定資産税の基本知識について解説します。

固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有している人にかかる地方税です。

毎年1月1日時点の所有者に対して、その資産が所在する市町村（東京23区は都）が課税します。

税額は「固定資産税評価額 × 税率（標準1.4%）」で算出されます。

（参考）総務省ウェブサイト「固定資産税」

固定資産税は、家を建てた後は毎年支払うことになる税金になるため、事前に目安を把握しておくことが重要です。

また、3年に一度の「評価替え」があり、経年劣化によって建物の価値が下がれば税額も安くなるのが一般的ですが、土地の価値が上がればその分増税になる可能性もあります。

平屋の固定資産税の平均は？

平屋の固定資産税を考える際、税額は「建物」と「土地」のそれぞれに課税され、その合計を支払うことを理解しておくことが重要です。

特に土地の税額は立地（地価）によって大きく変動するため、一概に「平均はいくら」と示すことはできません。

そこでまず、変動要因が比較的分かりやすい「建物部分」の固定資産税について見ていくと、一般的な木造で延床面積100㎡前後の平屋の場合、年間10万〜15万円程度がひとつの目安となります。

ただし、これはあくまで一例であり、建物の仕様や評価額によって税額は変わります。

例えば、ある平屋の固定資産税評価額が1,000万円と評価されたケースで考えてみましょう。

この場合、建物部分の年間の固定資産税額は【1,000万円 × 1.4%（標準税率） = 14万円】となります。

この固定資産税評価額は、実際の建築費や購入価格そのものではなく、総務省が定めた「固定資産評価基準」に基づいて各自治体が算出する「再建築価格」をもとに決定されます。

一般的に、木造住宅の場合は建築費の4割〜6割程度になることが多いと言われていますが、これもあくまで目安です。

※新築住宅には固定資産税の減額措置が適用されます。一般的な住宅（平屋を含む）の場合、新築後3年度分、長期優良住宅の認定を受けた場合は5年度分にわたり、居住部分の120㎡相当分までの固定資産税額が1/2に減額されます。

平屋は2階建てと同じ延床面積を確保しようとすると、基礎や屋根の資材が多く使われるため、建物自体の「再建築費評点数」が高くなり、評価額が上がる傾向があります。

さらに、平屋は2階建てと同じ延床面積を確保するために、より広い土地が必要となるため、土地にかかる固定資産税の負担も増える可能性も考慮する必要があります。

土地部分の税額も含めた固定資産税の計算方法は、後の章で詳しく解説します。

平屋が二階建てと比べて固定資産税が高くなりやすい理由

平屋は、同じ延床面積の二階建てと比べて固定資産税が高くなる傾向にあります。

理由は以下の3点です。

• ・屋根の面積が大きい
• ・基礎の面積が大きい
• ・土地の固定資産税も高くなる傾向がある

ただし、固定資産税は多くの要素で変動するため、平屋と二階建てといった違いだけで比較するのは困難です。

仕様や工法、地域などによっては平屋のほうが安くなるケースもありますので、あくまでも目安として参考にしてください。

屋根の面積が大きい

同じ延床面積を確保しようとすると、二階建ては縦にスペースを広げられる反面、平屋は横に広げなければなりません。

そのため、同じ延床面積の二階建てと比べると平屋は屋根の面積が大きくなります。

屋根の面積が広いと、それだけ使用する資材や工事の手間が増えるため、建物の評価額算定の基礎となる「再建築費評点数」が上がり、結果として固定資産税が高くなる傾向にあります。

また、採用例が多いものではありませんが、特に銅板屋根は部材の価格が高く、固定資産税が高くなりがちです。

基礎の面積が大きい

屋根と同様に、平屋は基礎の面積も大きくなります。

平屋は屋根と基礎部分の工事原価が高く、固定資産税が高くなりがちです。

なお、平屋は二階建てのように階段を施工する必要はありません。

この点は固定資産税が安くなる方向に影響しますが、それでも屋根や基礎による影響のほうが大きくなるのが一般的です。

土地の固定資産税も高くなる傾向がある

土地には「建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）」という制限があります。

平屋は延床面積と建築面積がほぼ同じになりますが、2階建ては建築面積が延床面積の半分程度で済むため、同じ延床面積の家を建てる場合、平屋はより広い建築面積、ひいてはより広い敷地面積が必要になる傾向があります。

土地の固定資産税は、その面積や評価額に応じて課税されるため、広い土地が必要な平屋は、その分土地にかかる税負担も増えやすくなります。

このように、平屋の固定資産税を考える際は、建物の評価額が上がる傾向に加え、土地の負担増も考慮し、土地と建物を合わせたトータルの税額で判断することが重要です。

特に地価が高いエリアでは、土地の税負担が全体の税額に大きく影響するため、より注意が必要です。

平屋と二階建ての固定資産税の計算方法

平屋と二階建ての固定資産税がいくらかを計算する方法を紹介します。

基本は、固定資産税評価額（固定資産課税台帳に登録された価格）に税率（標準税率は1.4%）を乗じた額です。

<参照>豊橋市「市税 固定資産税」

建物の固定資産税評価額を決定する

固定資産税を計算する際の「固定資産税評価額」は、総務大臣が定めた固定資産評価基準にしたがって市町村長が決定します。

実際には市長などが決定をする前に、新築後に固定資産評価員が実地調査に訪れます。

そのあと調査結果が市町村長に提出され、固定資産税評価額が決定されるといった流れです。

<参照>豊橋市「家屋を新築・増築された方へ」

固定資産税評価額の具体的な評価方法は複雑ですが、評価の基本は建築費です。

屋根や基礎、外壁といった部位ごとに、建築費に影響する資材や設備のグレード、施工方法、延床面積などに応じて評価されます。

<参照>総務省「固定資産評価基準」

固定資産税評価額に税率を乗じる

固定資産税評価額がわかれば、税率（1.4%）を乗じるだけで固定資産税を算出できます。

税率は市町村の条例で定めるため地域で異なる場合があるものの、ブルーハウスの主な施工エリアである豊橋市や豊川市、日進市は税率1.4%です。

仮に固定資産税評価額が900万円のとき、税率1.4%を乗じて固定資産税は12万6,000円です。

なお、新築後の一定期間、固定資産税が減額される特例措置があります。

新築住宅の減額を適用する

令和8年（2026年）3月31日までに床面積50㎡以上280㎡以下の住宅を新築すると、新築から3年間（認定長期優良住宅は5年間）、固定資産税が半額になります。

ただし、新築住宅の減額を受けるには市町村に固定資産税軽減申告書の提出が必要です。

※新築住宅の減額（特例措置）の適用期限は、延長される場合や期限で終了する場合があります。

<参照>豊橋市「市税 新築住宅に対する固定資産税の減額」

減額の適用期間が優遇される長期優良住宅については、以下の記事で詳しく解説しています。

平屋と二階建ての固定資産税を比較シミュレーション

固定資産税の計算方法を紹介したので、実際に平屋と二階建ての固定資産税を計算して比較します。

シミュレーションの前提条件は、以下のとおりです。

• ・建物の固定資産税評価額は平屋が1,500万円、二階建てが1,300万円
• ・敷地面積は平屋が160㎡、二階建てが120㎡
• ・固定資産税路線価は4万円/㎡
• ・税率は1.4%

固定資産税評価額は屋根と基礎が広い点を考慮して平屋を高めに、敷地面積は建ぺい率を考慮して平屋を広めに設定しています。

平屋

平屋の固定資産税は、以下のとおり土地と建物あわせて約12万円です。

• ・建物の固定資産税：評価額1,500万円×税率1.4%×減額特例1/2＝10万5,000円
• ・土地の固定資産税：路線価4万円×面積160㎡×特例1/6×税率1.4%＝約1万5,000円

建物の固定資産税は、新築住宅に適用される減額特例を適用し、半額としています。

土地の固定資産税は、固定資産税路線価に敷地面積を乗じて求めた評価額について、小規模住宅用地の特例を適用して6分の1にした額から税率を乗じて算出しました。

土地にかかる固定資産税の計算方法や小規模住宅用地の特例などは、以下の記事で詳しく解説しています。

二階建て

二階建ての固定資産税は、以下のとおり土地と建物あわせて10万2,200円です。

• ・建物の固定資産税：評価額1,300万円×税率1.4%×減額特例1/2＝9万1,000円
• ・土地の固定資産税：路線価4万円×面積120㎡×特例1/6×税率1.4%＝1万1,200円

今回のシミュレーションでは、平屋は二階建てより約2万円固定資産税が高い結果となりました。

平屋の固定資産税を抑えるポイント

平屋の固定資産税を賢く抑える方法を紹介します。

固定資産税は建築費用をべースに建物を評価するため、基本的には建築費用を抑えることが固定資産税を安くするポイントです。

床面積を抑える

固定資産税評価額は、部分ごとの仕様に応じて定められた標準評点数（床面積1㎡など単位当たりの標準的な施工料に対する工事費）に床面積を乗じて計算します。

そのため、床面積を減らすことで固定資産税の額を抑えることが可能です。

建築プランを立てる際は、無駄なスペースがないか、スペースを有効活用できないかといった視点で注意するとよいでしょう。

シンプルな間取り・形状にする

固定資産評価基準では、同じ床面積でも平面の形状が複雑であるほど建築費が増加すると考えます。

たとえば、平面の形状が複雑であるほど建物に使用する壁の量が増加し、かかる建築費も高くなります。

そのため、できる限りシンプルな間取り・形状にすることが固定資産税を抑えるために有効です。

以下の記事でシンプルな家の魅力をお伝えしているので、ぜひあわせてご確認ください。

部材や設備のグレードを抑える

固定資産評価基準では、部材や設備のグレードごとに、異なる標準評点数（床面積1㎡など単位当たりの標準的な施工料に対する工事費）が定められています。

例えば、床の仕上げ材を一般的なフローリングにするか、高価な大理石などにするかによって、建物の評価額は変わってきます。

同様に、キッチンや浴室などの設備も、グレードが高いほど評価額が上がる傾向にあります。

したがって、住まいの満足度と税金のバランスを考えながら部材や設備のグレードを検討することで、賢く固定資産税を抑えられます。

長期優良住宅の認定を取得する

長期優良住宅の認定を取得すると、新築住宅に適用される固定資産税の減額期間が通常の3年から5年に延長されます。

固定資産税が半額になる期間が2年増えるため、通常と比べて1年分の固定資産税の軽減を見込めます。

ただし、長期優良住宅の認定取得には別途費用がかかる場合もあるため、総合的に判断するのがおすすめです。

木造住宅を選択する

構造によって固定資産税評価額は大きく変わります。

鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨造に比べ、木造は「再建築費評点数」が低く設定されているため、評価額が安くなるのが一般的です。

また、木造は経年減価補正率の下落スピードも他の構造より早いため、数年後の税負担を抑える点でも有利です。

平屋で税金対策を重視するなら、メンテナンス性と税制メリットのバランスが良い木造が推奨されます。

土地購入費用を抑える

固定資産税は土地の価格（評価額）に連動するため、地価が安いエリアや、評価額が低く設定されている変形地・旗竿地などを選ぶことで、年間の税負担を抑えられます。

平屋は広い土地を必要としますが、郊外の割安な土地や、都市部でも評価額が抑えられた土地を慎重に選ぶことで、建物分の増税分を土地でカバーできます。

将来の資産価値とのバランスを見極めながら、賢く土地選びをしましょう。

不要なオプションを増やさない

固定資産税は、家屋調査時に確認される設備の充実度によっても変わってきます。

例えば、床暖房を全面に設置したり、豪華なタイル外壁を採用したりすると、建物の評価額が上がります。

固定資産税は、家屋と一体とみなされる「建築設備」の充実度によっても変わってきます。

例えば、ビルトイン食洗機や床暖房、ホームエレベーターなどは建物の評価額を上げる要因になります。

一方で、後から設置できる置き家具や、一般的なエアコン、冷蔵庫といった「家電製品（動産）」は原則として課税対象にはなりません。

生活の質を損なわない範囲で、本当に必要な設備か、後付けで対応できないかを検討し、「評価対象となる設備」を見極めることが、固定資産税を賢く抑えるコツです。

平屋と二階建ての固定資産税についてのQ&A

平屋と二階建ての固定資産税について、よくある疑問にお答えします。

平屋と二階建ての固定資産税はどっちが安い？

仕様や工法、地域などによって異なりますが、一般的には二階建てのほうが安くなります。

平屋の固定資産税の平均は？

平屋に限って固定資産税の平均を集計した行政機関による統計はありません。

なお、全国における新造分（増築を含む）の木造住宅の固定資産税評価額は、1棟あたり約833万円でした。

税率が1.4%として新築住宅の減額特例を適用すると、固定資産税は58,000円ほどとなります。

<参照>総務省「令和5年度　固定資産の価格等の概要調書」

まとめ

平屋は階段や2階のトイレの施工がないものの、基礎と屋根の面積が大きいため同じ延床面積の二階建てより固定資産税が高くなる傾向があります。

ただし、固定資産税は仕様や工法、地域などによって異なるため、必ずしも平屋のほうが高くなるわけではありません。

今回ご紹介した固定資産税を賢く抑えるポイントも参考にしていただき、理想の平屋づくりを実現してくださいね。

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