愛知で一戸建てを新築するなら42条2項道路のセットバックに注意!【土地探しの基礎知識】

愛知で建築家と建てる注文住宅の土地探し編の解説

愛知で注文住宅を新築したり、建て替えをする場合、その建物の敷地が面する道路の規制を事前にしっかりと確認しておく必要があります。新たに土地を購入する場合はもちろん、既存の住宅が建っていて建て替えをする際に、何らかの建築制限などの影響を受ける可能性があるため、要チェックです。そこで今回は、愛知で土地探しをしている方、土地は既にあって、家づくりを検討中の方に、敷地に面する道路の規制のうち、建築基準法42条2項道路と言われる道路の規制とその対策について解説します。ぜひ家づくりの参考にしてくださいね。

目次

 

42条2項道路とは、市街地の幅4m未満の道路のこと

愛知で一戸建てを新築する際に、土地を購入したり、実家や中古住宅の建て替えなどを検討する際に、その土地に面した道路が、「2項道路」(にこうどうろ)と呼ばれる、幅4m未満の道路である場合があります。2項道路という呼び方は、建築基準法の42条2項に定められている、特例的な道路を意味することに由来します。

建築基準法では、市街地で建物を建てる土地は「建築基準法が道路と認める道路」に接している必要があると定めています。

「建築基準法が道路と認める道路」とは、幅4m以上の道路のことです。

道路の幅を4m以上確保する目的は、日照や通風が確保しやすいことはもちろん、災害時の避難や消防活動など緊急車両の通行を確保できるようにするためです。

しかし、実際には、名古屋や豊橋などの市街地の街中には、幅が4m未満の道路も多々あり、その道路に隣接して多くの住宅が建っています。これは、建築基準法が制定された昭和25年以前に建築された建物や塀などがあることが要因です。とはいえ、建築基準法の制定前に建っていた建築物をいきなり違法建築物扱いをされては、所有者は困りますよね。

そこで、特例的に、建築基準法42条2項に、道路幅が4m未満の道路でも、都道府県知事や市長が認めれば、例外的に「建築基準法が道路と認める道路」としてみなされるのです。そのため、2項道路は「みなし道路」という言い方をされる場合もあります。

この42条2項の特別措置があることで、狭い道路に面した土地に建つ建物でも違法建築物にならずに、そのまま居住したり土地や建物の売買ができるわけですね。

 

42条2項道路に接する土地を購入する場合の注意点

42条2項道路に接する土地を購入する場合の注意点についての解説

土地を購入しようとした時、不動産売買の際には「2項道路に接する」土地の場合は、重要事項に該当するため、その旨の説明および注意書きが記載されます。

2項道路に接する土地に住宅を建てる場合、更地に新築する場合も、既存住宅の建て替えで新築する場合でも、「セットバック」をする必要があります

セットバックとは、建物を道路から後退させて建築することです。これまで幅4m未満だった道路を、住宅が新築されるのを機に道路の幅を4m以上に拡張するために行うものです。幅4mとは、原則として道路の中心線から2mの幅を確保するということです。セットバックした部分には、建物の他に、門、塀、駐車場などの外構も建築することはできません。

「いい土地が見つかった」と思って詳細を確認してみたところ、2項道路に面していて、セットバックが必要な場所に、植栽、塀、その他建築物があり、着工前に撤去が必要になる、ということもあります。必ず土地の購入の際に、土地の境界まわりがどのような状況になっているか、公図はもちろん、現地で近隣の土地との関係も含め、地権者や不動産会社から説明を受けて確認しておきましょう。

 

42条2項道路に接する敷地で建て替えをする際の注意点

セットバックが必要な敷地で建て替えをする際の注意点

では、42条2項道路に接する土地に建つ実家などの既存住宅を建て替える場合は、どのような点に注意すべきなのでしょうか。

前項でご説明したように、42条2項道路に面する土地に住宅を新築する場合は、セットバックが必要になります。これは、既存住宅が建っている場合も同様で、建て替えをする際に、道路の中心線から2mの距離をとれるように敷地の境界線を後退させる必要があります

もし狭い道路ぎりぎり、敷地いっぱいに家が建っていた場合、セットバックをすると、住宅が建てられる敷地面積が狭くなる場合があります。セットバックした部分は、敷地面積に組み入れることができないため、容積率や建ぺい率を計算してみると、思ったよりも小さな建物になってしまうこともあります。既存住宅を建て替えて新築する際には、セットバック後の敷地の中に住宅、塀、門などを建築する必要がありますので、このような場合は、土地のセットバックについて行政(愛知県の場合、名古屋市、豊橋市、豊田市、岡崎市、一宮市、春日井市はそれぞれの市、その他の市町村は県の管轄)に確認したうえで、住宅の建築計画を具体化していくことをおすすめします。

なお、セットバックされた部分の土地は、道路扱いになります。所有権は制限されずに、利用権が制限されることになります。個人が所有権をもっていても道路になりますので、そこを駐車場にしたり、建築物を建てることはできなくなります。

セットバックした部分が道路として所有者以外の不特定多数の方が利用する場合、「公衆用道路」として認められれば固定資産税・都市計画税・不動産取得が非課税対象になる場合もあります。場合によっては、行政に土地を無償譲渡をして固定資産税を課税されないようにすることも可能です。また、土地の所有権は土地の所有者のままで道路として自治体が維持管理するように使用許諾をするなどの方法もあります。

 

セットバックが必要な土地に関するその他留意事項

道路の反対側の土地にも要注意

なお、更地に新築する場合も、建て替えで家を新築する場合も、道路の反対側の土地が、河川、水路、崖、線路などに面している場合には注意が必要です。たとえば、道路の反対側が河川だったり、擁壁(ようへき:崖や建物などが崩壊しないために造られる壁)として利用されている場合は、河川や擁壁側にセットバックができないため、河川や擁壁から4m以上後退する必要がありますので、当該敷地側に道路の中心線から2mを超えてセットバックしなければならなくなることがあります。

 

過去のセットバックの境界杭の位置も再確認が必要

過去にセットバックしたことがある敷地の場合、セットバック杭が既に打ってある場合があります。しかし、実際に再度道路の中心線から確認してみると若干ずれがあることもあります。公図での確認に加え、現地確認は必須と言えるでしょう。

 

アフターコロナの家づくりでは、これまで以上に快適な住まいづくりが可能な土地探しが重要となりました。インターネットでもある程度情報収集は可能ですが、実際の土地は現地で確認してみなければわからないことも多いのも実際です。マイホームの土地探しや、土地に関しての疑問点は、地域の事情に詳しい不動産会社や工務店などに相談して確認しながら進めていくことをおすすめします。

 

愛知県で家を建てる際の道路の調べ方

建築基準法42条2項道路について

電子政府総合窓口e-Gov:建築基準法第42条で条文を確認できます。ただし難解ですので、 公益社団法人全日本不動産協会がQ&Aで回答しています。こちらのほうがわかりやすいかもしれません。

愛知県の建築許可に関する道路の調べ方について

■名古屋市ホームページ「家を建てるための道路の調べ方」

http://www.city.nagoya.jp/jutakutoshi/cmsfiles/contents/0000000/596/shirabekata.pdf

■豊橋市ホームページ
建築基準法上の道路種別はどこで確認できますか?

https://www.city.toyohashi.lg.jp/37477.htm

前面道路の幅員を調べることはできますか?

https://www.city.toyohashi.lg.jp/37478.htm

■愛知県の市町村のうち、名古屋市、豊橋市、豊田市、岡崎市、一宮市、春日井市以外の区域の場合
愛知県ホームページ「建築基準法の許可等」

https://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/01kenchikukijun/03kyokaetc.html

 

まとめ

42条2項道路とは、建築基準法で定められた道路とみなされた、市街地で幅4m未満の道路のこと。住宅の日照や風通し、災害時の避難や緊急車両の通行の妨げにならないように、42条2項道路に面した土地に家を建てるには、道路の中心線から2mになるようにセットバック(敷地境界線の後退)が必要です。42条2項道路に面した土地を購入してセットバックした場所には、建物、外構、駐車場などが配置できませんので注意が必要です。また、セットバックが必要な敷地で建て替えをする際は、敷地面積ぎりぎりに家が建っているような狭小地のケースでは、建坪が制限される可能性があります。セットバックが必要な42条2項道路に面した土地に家を建てる場合は、様々な条件をクリアできるような家づくりのプランニングが必要ですので、早めに地域の事情に詳しい工務店や不動産会社に相談することをおすすめします。

 

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