二世帯住宅の固定資産税などは減税になる？誰が払う？知っておきたい税の知識まとめ

二世帯住宅を建てるうえで、「特別な税制優遇などはある？」「二世帯で負担することになる固定資産税などの税金について知っておきたい」と考える人も多くいるでしょう。

こちらのコラムでは、二世帯住宅にかかわる税金事情について詳しく解説します。

家づくりを始めてから慌てることのないように、このコラムを通して二世帯住宅で受けられる減税措置について知っておきましょう。

 

 

二世帯住宅で適用される税金の軽減措置とは？

二世帯住宅は、家を建てるときや家に住む間にかかる税金に対して、さまざまな軽減措置をうけることができます。まずは、家を建てるとき、住み始めてからかかる税金の中で、どの項目がどのような条件で減税できるのかを見てみましょう。

 

・軽減措置の対象となるもの

まずは「家を建てる際にかかる税金」と「家に住み始めたあとにかかる税金」を以下にまとめました。

 

【家を建てる際にかかる税金】

印紙税	土地や建物を購入したときや住宅ローンを組んだときなどの契約書は「課税文書」となるため、契約書の金額に応じて「印紙税」を支払います。
登録免許税	住宅を購入する際には「この不動産は私が所有している」ことを示すために、土地や建物の所有権を登記する「登記手続き」が必要です。この登記手続きにかかるのが「登録免許税」です。
不動産取得税	マイホームなどの不動産を取得した場合に課税される税金です。「建物」と「土地」それぞれに不動産取得税がかかります。

 

【家に住み始めたあとにかかる税金】

固定資産税	固定資産の所有者に課税される地方税で、不動産を所有している間は毎年かかります。基本は「評価額×税率1.4%＝税額」となります。
都市計画税	都市計画法で指定される「都市計画区域」のひとつである市街化区域内の土地や家屋の所有者に課せられる税金です。税額は「評価額×税率0.3%（上限）＝税額」となります。

 

上記のうち、二世帯住宅を建てるうえで軽減措置がうけられるのは「不動産取得税」「固定資産税」「都市計画税」の3つとなります。そのほかにも、「住宅ローン減税」や「相続時の減税措置」等をうけることができます。

各税金における軽減措置については、これから詳しく解説していきます。

 

・軽減措置が受けられる条件

固定資産税や不動産取得税は、小規模の住宅や一定の床面積範囲内の住宅に対して軽減措置が設けられています。二世帯住宅を建てると各世帯の住宅規模が小さくなることから、このような減税措置の対象に入ります。

そのため、軽減措置が受けられる条件に入るためには、まずは「一つの建物に二世帯分の住宅が存在している」ということが認められなければなりません。

二戸分と認められるには「構造上独立している」「利用上独立している」という2つの条件を満たしている必要があります。具体的には、各世帯が壁やドアで仕切られて構造上独立していることや、利用上の独立として各世帯が「玄関」「キッチン」「トイレ」を持っていることなどです。

要件は各自治体によって異なる場合もあるため、事前に詳細を確認しておくことが大切ですが、いずれにしても「各世帯が独立して暮らせるか」が判断のポイントとなります。

 

税金に関わる登記の種類を知っておこう

登記の種類にかかわらず軽減措置をうけることはできますが、登記の種類によって注意しておきたいのが「贈与税」です。各登記によってどのように「贈与税」がかかるのかを確認しておきましょう。

 

・単独登記

「単独登記」は二世帯住宅を1戸として、親世帯か子世帯のどちらかの単独所有として登記する方法。

注意すべきなのは、親世帯が所有する住宅をリフォームし二世帯住宅として子世帯の所有として登記した場合に「贈与税」が発生してしまうという点です。

 

・共有登記

「共有登記」は、親世帯と子世帯の共有所有として登記する方法。

親世帯が所有している土地と建物を使って二世帯住宅を建てた場合に、共有登記をしても贈与税がかかってしまう場合があります。一方で、建設費用の出資比率によっては贈与税は課せられません。

 

・区分登記

「区分登記」は二世帯住宅を二戸の住宅として登記する方法です。土地は区分ごとに各世帯の所有権を設定し、建物は使用面積に応じて登記します。

区分登記の場合、玄関やトイレ、キッチンなどが各世帯ごとにあり、各世帯が分離している必要があります。

 

二世帯住宅における固定資産税

固定資産税の算出方法は「評価額×税率1.4%＝税額」となっています。

しかし、土地が200㎡までの「小規模住宅用地」の場合、「固定資産税の評価額を1/6に軽減」「都市計画税の評価額を1/3に軽減」することができます。二世帯住宅が二戸分と認められる場合には、合計400㎡が小規模住宅用地扱いとなります。

建物に関しては「120㎡分の固定資産税が、新築後3年間1/2に軽減」されます。「都市計画税」に関しては、地方自治体によって減税できる場合があります。完全分離の二世帯住宅の場合は、二戸分である240㎡までが減税対象となります。

 

二世帯住宅の不動産取得税

建物にかかる不動産取得税の算出方法は「評価額×税率3％＝税額」となっています。

減税措置としては、床面積50㎡以上240㎡以下の場合「評価額ー1,200万円」になるという控除があります。これは一世帯分の控除額となるため、二世帯住宅で二戸分と認められる場合には合計2,400万円の控除になります。

 

二世帯住宅の住宅ローン減税

正式には「住宅借入金特別控除」と呼ばれる「住宅ローン控除」は、「年末時点での住宅ローンの残高の1％」が入居時から10年間、所得税や住民税から控除される」制度です。

「共有登記」あるいは「区分登記」で登記した場合、親世帯と子世帯それぞれが住宅ローン控除を受けることができます。住宅ローン減税の対象となるには「専有床面積が50㎡以上であること」などさまざまな要件がありますので、事前に確認してきましょう。

 

二世帯住宅の相続時の軽減措置

二世帯住宅で同居する親が亡くなった場合、「相続税」について「同居家族で適用される減税措置」があります。

特定居住用宅地等の「小規模宅地等の特例」といって、「相続する土地面積330㎡までについて（被相続人1人当たり）評価額を80％下げることができる」という特例です。

 

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いかがでしたか？今回は、二世帯住宅にかかわる税金の軽減措置についてまとめて紹介しました。

ポイントは、軽減措置を最大限に利用するために「二世帯住宅を2戸分と認めてもらうこと」、そして「各税金の軽減措置が利用できる条件・内容」という2点をおさえておきましょう。

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