住宅資金贈与は非課税の特例で最大3,000万円が非課税!?【愛知の家づくり基礎知識】

愛知で家を建てる際に、親や祖父母から資金提供を受ける場合、「住宅資金贈与の非課税の特例」を活用すれば、資金贈与に係る税金の軽減措置が受けられます。この特例は消費税率10%が適用後、さらに節税効果の期待できるお得な制度として延長となりました。ところが、この特例、適用条件やタイミングを間違えると思ったほどの節税効果が得られなかった！なんてことになりかねない注意が必要な制度なのです。そこで今回は、住宅取得資金の贈与の非課税特例の概要、適用条件、手続き、注意すべきポイントを解説します。ぜひ家づくりの参考にしてくださいね。

 

目次

住宅資金贈与の非課税の特例とは~非課税枠はどれくらい？
住宅資金贈与の非課税の特例の適用条件
非課税の特例の適用を受けるための手続き
住宅資金贈与の特例を活用する際の４つのポイント！
まとめ

 

住宅資金贈与の非課税の特例とは~非課税枠はどれくらい？

住宅取得等資金贈与の非課税の特例って何？簡単に言うと？

住宅取得等資金の贈与非課税特例とは、一言で言うと、「子供や孫が住宅を購入するための資金援助なら、一定額までなら、親や祖父母が贈与しても贈与税は払わなくていいですよ」という制度です。この制度が増額となり、2020年から2021年まで延長になったのです。なお、制度上、直系である必要があるため、例えば妻の両親から夫が贈与を受ける場合などは、使えませんのでご注意ください。

 

そもそも贈与税とは？

贈与税は、他人や親族からの贈与があった場合の税金です。贈与税は、贈与された額から、基礎控除額110万円を差し引いた金額に対して贈与税が課せられます。

例えば、贈与額1,500万円の場合、非課税の特性が適用されないと、以下の計算式により、約365万円～450万円程度の贈与税が課せられます。つまり、実際には直系の場合だと1,135万円しか贈与を受けたことにならない、ということになるのです。せっかく特例があるのに、これではもったいないですよね。

 

特例を利用せず1,500万円の贈与を受けた場合の贈与税の計算例

直系の親や祖父母からの贈与の場合
（贈与額1,500万円－基礎控除額110万円）×税率40％－控除額190万円＝366万円

直系の親や祖父母以外からの贈与の場合
（贈与額1,500万円－基礎控除額110万円）×45％－175万円＝450万５千円

 

非課税額はいくら？期限延長で省エネ等住宅が増枠？

適用になる物件は、契約締結日、住宅性能、消費税などによって以下の様に定められています。省エネ等の基準を満たす住宅は、一般住宅に加えて非課税枠が500万円加算され、最大3,000万円が上限となりました。ただし、2020年4月~2021年3月までの住宅購入・建築請負工事の契約は、最大1,500万円、一般住宅で1,000万円までが非課税枠となり、2021年４月以降は、最大1,200万円、一般住宅で700万円が上限と段階的に引き下げとなっています。（2019年4月1日現在法令）

 

消費税税率１０％の住宅の場合

契約締結日	一般住宅	省エネ等の基準を満たす住宅※１
2019年4月1日～2020年3月末	2,500万円	3,000万円
2020年4月1日～2021年3月末	1,000万円	1,500万円
2021年4月1日～2021年12月末	700万円	1,200万円

※１：省エネ等の基準を満たす住宅
①省エネ：断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4以上、
②耐震：耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上または免震建築物、
③バリアフリー：高齢者等配慮対策等級3以上のいずれかを満たす住宅のこと。

上記いずれかの、住宅性能を満たす証明書、もしくは長期優良住宅、低炭素住宅の通知書・証明書が必要です。なお、ブルーハウスの家は家族を守る強くて長持ちする「高機能住宅」です。省エネ性、耐震性はもとより、バリアフリーも可能な永く安心して暮らせる長期優良住宅やZEH対応の次世代省エネ住宅にも対応しています。もちろん木造でありながら優れた防火性能も備えていますのでご安心ください。

 

参考までに、消費税を負担していない物件や消費税率８％の場合は以下のようになります。

消費税率８％もしくは消費税を負担していない場合など※２

契約締結日	一般住宅	省エネ等の一定基準を満たす住宅
～2015年12月末	1,000万円	1,500万円
2016年1月1日～2020年3月末	700万円	1,200万円
2020年4月1日～2021年3月末	500万円	1,000万円
2021年4月1日～2021年12月末	300万円	800万円

※２：消費税を負担していない場合とは、工務店や不動産会社から住宅を購入せずに、知り合いなどと個人間で売買して消費税を支払っていないような場合

出典：国税庁ホームページ「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」をもとに弊社作成

 

住宅取得等資金贈与の非課税の特例の適用条件

適用を受けられる人（受贈者の要件）

贈与を受ける人が贈与者の直系の子や孫で、贈与を受けた年の1月1日に20歳以上であり、贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であることが条件となります。

また、贈与された年の翌年3月15日迄に、住宅取得等の資金の全額を充てて住宅の新築等をすること、入居は遅くとも同年12月31日までにする必要があります。この時点で居住していない場合は、特例が適用されないため、修正申告が必要となります。

適用を受けられる住宅の条件

新築・増改築ともに、床面積が登記簿上で50㎡～240㎡で、その１／２以上が贈与を受けた人の住居として利用されることが必要です。なお、資金には住宅以外に新築の工事請負契約に関連した土地の取得の費用には充てることも可能ですが、日本国内の住宅用の家屋のみとなります。一方、中古住宅の場合は、築20年以内（耐火建築物は築25年以内）という条件があります。

詳細は、国税庁ホームページ「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」をご確認ください。

 

非課税の特例の適用を受けるための手続き

適用を受けるための手続きは、贈与を受けた年の翌年2月1日～3月15日迄に、贈与税の申告書に戸籍謄本、登記事項証明書、新築等の契約書の写し、必要に応じて、住宅性能などの証明書など一定の書類※を添付して、所轄税務署に提出します。

※住宅性能証明書、建設住宅性能評価書の写し、長期優良住宅建築等計画の認定通知書 等の写し及び住宅用家屋証明書（その写し）又は認定長期優良住宅建築証明書、低炭素建築物新築等計画認定通知書等の写し及び住宅用家屋証明書（その写し）又は認定低炭素住宅建築証明書

出典：国税庁ホームページ「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

 

住宅取得等資金贈与の特例を活用する際の４つのポイント！

では、住宅取得等資金贈与の特例を活用するにあたって、４つの注意すべき点を確認しておきましょう。

 

期限内の贈与税の申告が必須！

住宅取得等資金贈与の特例の適用を受けるには、贈与を受けた年の翌年2月1日～3月15日迄に、所管の税務署に前述のような贈与税の申告書に所定の書類を添付して申告する必要があります。この際に注意すべき点は、贈与税が０円になるとしても、必ず期限内に申告しなければならないということです。

「非課税だから申告しなくていいと思った」ということで申告せず非課税にならなかった、ということがないように十分注意してください。たとえ税金を払う必要がないとしても、贈与税の特例は申告しなければ適用になりません。仮に500万円の贈与を受けたとして、住宅取得等資金贈与の特例が適用されれば700万円までは非課税になるため税金がかかりません。しかし、申告忘れをしてしまったら、４８万円ほども贈与税がかかってしまうことになるのです。一般の軽減措置であれば3月15日以降になっても若干の延滞料を払えば適用される場合もあるのですが、住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例は、厳格な制度運用がされているので、１日でも遅れたら適用されませんので、必ず申請をしてください。

 

年度をまたいで贈与を受ける場合は要注意！入居延長の申請も！

仮に、2020年9月の契約時に支払う手付金を親からの贈与で受け、特例の適用を受けようとすると、2021年3月15日までの期限内に完成、引き渡し、居住しなければなりません。しかし、建物の完成、引渡のタイミングが、2021年3月15日以降だったとすると、注文住宅で家を新築する場合、３月15日までに棟上げが完了していれば、工事完成予定日や、完成後遅滞なく住むことを約束する書類を提出すればよいという例外規定の適用を申請することになります。また、手付金以外にも、年度もまたぎ、中間金や残金の支払い時にも贈与を受けるような場合は、住宅取得等資金贈与の特例の適用だけでなく、相続時精算課税制度を利用する、通常の贈与税を支払う、贈与でなく借り入れにするなど、様々な方法がありますので慎重に検討することをおすすめします。

 

相続時精算課税制度を併用する

相続時精算課税制度とは、先ほどの特例のように贈与資金に贈与税が課されるのではなく、相続時の相続税として扱えば2,500万円までなら課税されないという制度です。先ほどの住宅取得資金等贈与の特例と併用すれば、贈与税の非課税枠を拡大することができます。セカンドハウスの場合は、住宅取得資金等贈与の特例が適用されませんので、相続時精算課税制度を利用するほうがよいでしょう。なお、場合により、贈与者が亡くなった場合の税負担が増える可能性もありますので留意が必要です。

 

相続税における小規模宅地等の特例とは併用できない

相続税における小規模宅地等の特例とは、亡くなった方が所有する住宅のある土地は、一定の要件を満たす場合、土地の評価額が最大80%減額される制度。地価が高いエリアに実家がある方の場合、非常に減税メリットの高い制度です。しかし、この小規模宅地等の特例は、原則配偶者か同居親族だけが適用されます。いずれも該当しない場合は３年以上持ち家に住んでいない親族であれば小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。例えば、賃貸マンションやアパート等で暮らしている場合です。もし小規模宅地等の特例の適用を受ける場合には、住宅取得等資金贈与の特例を活用するかどうかに関わらず、持ち家に子供が住んでしまうと適用できません。結果として、実家の土地の評価額が高くなり、相続税の負担が増える場合もあるため、総合的に判断する必要があります。

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まとめ

住宅取得等資金贈与の非課税の特例は、親や祖父母から住宅購入資金の提供を受けた場合に、住宅の要件に応じて、贈与税が非課税になるお得な制度です。ただし、この特例を活用するにあたっては、たとえ非課税になることがわかっていても贈与税の申告が必要です。

課税金額は、住宅購入・請負工事契約の締結日や住宅性能に応じて変わります。贈与の受け方、タイミングによって、特例が適用されない場合もあるため、ファイナンシャルプランナーや工務店スタッフなどに相談しながら、資金計画や施工スケジュールを検討することをおすすめします。

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