愛知県で失敗しない注文住宅のための住宅ローン知識（土地・建物2本立てローン）

家を新築するときは、ほとんどの人が住宅ローンの融資を受けることになると思います。

しかし、購入金額の全てを融資に頼ると、返済期間や月々の返済額が家計を圧迫し、いい家が建ってもその後の生活に余裕がないということになりかねません。

実際は、家を建てた後の家計をしっかりと予測して、自己資金をできるだけ多くし、融資額を抑えるようにするのが基本です。

また、住宅の購入時は、土地の購入や工事の中間金など、建物の完成前にも支払いが必要なタイミングがいくつかあります。

今回は、注文住宅の新築時に覚えておきたい住宅ローンや資金計画の立て方について解説します。

目次

• 注文住宅購入時の支払い発生タイミング
• 土地の残金をローンで融資を受ける方法
• 建物完成前に必要な費用の詳細
• 住宅ローンの2本立てを利用する際の注意点
• ローン契約時の諸費用も忘れずに
• まとめ

 

注文住宅購入時の支払い発生タイミング

土地と建物に対して資金が必要

土地と建物を別々に契約、購入する注文住宅では、建物よりも先に土地費用の支払いが必要です。

まず、土地の売買契約時には「手付金」として土地代金の5～10％程度を支払います。これは、購入契約を担保する予約金のような意味合いがあります。

手付金の割合は売主によって違いがあるので、5～10％はあくまで相場として覚えておいてください。

土地購入を不動産会社などの仲介業者を介して行う場合は、仲介手数料も発生します。（売主との直接売買の場合は不要）

土地売買の仲介手数料は

（売買代金×3％＋6万円）+消費税10％

が上限と決められており、土地売買契約時と引渡し時にそれぞれ半額ずつを支払うのが通例となっています。

土地の決済期限は着工前

土地代から手付金を引いた残金は、土地の引渡し日直前に指定された口座に振り込むのが一般的です。また、残金の一部を「中間金」として決済日より前に支払うケースもあるので、購入する不動産会社のルールをよく確認しましょう。

土地の引き渡し時、残金の支払いと同時に、実際に所有権を転移するための土地の登記を行う必要があります。手続きは通常、売主の仲介業者が司法書士に依頼しますが、登記に要する「登録免許税」や司法書士への報酬も予算として確保しておきましょう。

土地取得時の土地所有権転移登記の登録免許税は、不動産の評価額×2％と定められていますが、令和3年3月31日までは1.5％に軽減されます。司法書士への報酬の相場は5万～10万円です。

 

土地の残金をローンで融資を受ける方法

土地の購入費も融資を受けたい場合は、住宅ローンとは別の土地のローンを組むことになります。なぜなら、住宅ローンは完成した建物を担保にして借りるローンなので、建物が完成する前に住宅ローンの融資を受けることはできないからです。

建物完成以前に融資を受ける場合、対応できる銀行が限られているので注意しましょう。具体的には「土地先行融資」か「つなぎ融資」のどちらかを選ぶことになります。

土地先行融資とは

家を建てる前に先行して土地部分についてのみ融資を受けることができるローンです。建物が完成したら、建物に対する融資を追加することができます。

土地先行融資のメリットは、土地と建築予定の建物両方の資料を提出して審査をするため、審査が通れば建物のローンが確実に受けられることです。また、土地を早く確保したいときも、先行融資が役立ちます。

注意する点は、審査にある程度固まった建築プランが必要なためハードルがやや高いこと、住宅ローンよりも金利が高いことです。それでも、後述のつなぎ融資よりは低い金利で借りられる他、土地先行融資の場合、土地部分のローンも住宅ローン控除の対象になるなど税金面でのメリットもあります。

つなぎ融資とは

建物が完成して住宅ローンの融資が実行される前に、土地代金や工事料、工事の着手金、中間金などのために充てる融資を一時的に受けることを「つなぎ融資」と言います。

つなぎ融資は、後の住宅ローンの融資予定額の一部を先行して利用する形になり、建物が完成するまでの間は利息のみを支払う形で融資が受けられます。

つなぎ融資の返済は、建物完成後の住宅ローンでまとめて精算します。

注意点は、完成した建物などの担保がないローンなので、金利が高い（2.5～3％）ということです。建物完成までの費用は、できれば自己資金でまかなうのが理想的ですが、どうしても難しい場合は、できるだけ自己資金を増やしてつなぎ融資は最低限に抑える対策を取るのが望ましいです。

前述の土地先行融資を行っている金融機関では、着工金や中間金も引き渡し前に融資してくれるところもあるので、利用できればつなぎ融資を使う必要がなくなります。各金融機関のローンの内容をよく検討して決定しましょう。

 

建物完成前に必要な費用の詳細

先程も少し触れましたが、建物の建築費の一部は、中間金として完成前に支払いが必要です。

土地売買契約と同様に、工事開始時に「着手金（着工金とも）」、建築中の「中間金」が必要で、実は建築総費用の半額以上は建物完成前（住宅ローン融資開始前）に支払う必要があるのです。

具体的には工事着手金は工事請負金額の25％～30％、中間金は工事請負金額の25％～30％を2回に分けて、完成前のタイミングで支払います。

2500万円の建築費の家なら、75％の1875万円は建物完成前に支払うということ。これに土地代も別に必要となると、完成前に必要なお金の多さに驚く人も多いのではないでしょうか。それゆえ、土地と建物のローン2本立てやつなぎ融資を利用する人が多く、無理のない返済計画を立てるコツを知る必要があるのです。

コラム・建売住宅は土地と建物セットの住宅ローンになる

建売住宅は、土地とすでに完成している建物の合計金額で販売しています。建売住宅でローンを組む際は、土地と建物でローンを分けず、購入後すぐに土地+建物代の住宅ローンの融資が受けられます。

 

住宅ローンの2本立てを利用する際の注意点

土地先行融資やつなぎ融資を利用しようという場合は、土地情報をよく把握し、なるべく具体的な建築プランを決めて、建築費のコストを明確にしておくことです。

建物がまだできていないので、建築中におもわぬトラブルや大幅な計画変更などが起きると、建築費用が予定よりも高くなって返済計画が崩れる可能性があります。

土地の調査を入念に行い、地盤の改良は必要か、埋設物がある場合の対応は誰が行うのか、その場合の費用は売主と買主どちらが持つのかなど、土地に関する建築上やお金の不安点をできるだけ減らし、工事や工事内容も具体的にしておく必要があります。

 

ローン契約時の諸費用も忘れずに

ローンを契約するときには必ず手数料や保証料を支払わなければなりません。家の新築時はこれらローン組みのための諸費用の他、建物の所有権保存登記、不動産取得税、火災保険などの各種保険料など様々な細かいお金が必要なシーンが多々あります。諸費用の目安は建築工事費の5％以上を見積もっておき、時々の出費も頭に入れて自己資金を用意しましょう。

ローンを「組む」ことでかかるお金

• ローン事務手数料（銀行や銀行系列の保証会社に支払う）
• ローン取扱手数料（3～10万円が相場。不動産会社や住宅会社を介してローンを申し込む時に発生する。）
• 印紙代（契約書に必要）
• 抵当権を登記するための費用（登録免許税、登記費用、司法書士への報酬など）
• ローン保証料（借入額と返済期間で決定される。毎月の返済に上乗せできる場合もあるが一括の方が総額は少なくなる）

 

まとめ

家は建てることがゴールではなく、建ててからの暮らしがスタートラインです。せっかく理想的な家がつくれても、ローン返済や思わぬ諸費用で苦しい家計になってしまうなら、新しい家でしたかった暮らしもできなくなり本末転倒です。

住宅ローンの仕組みは複雑で、土地購入+注文住宅の場合は、建築中の負担と入居後の負担のバランスをとり、どの段階でも無理なく返済ができるローン選び、資金計画を行うことが最も大切です。

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