一戸建てを建てる前に考えよう「建売・分譲・注文住宅」の違いは?

新築一戸建ての注文住宅

新築一戸建てを建てるとき、様々な広告の中で「建売住宅」「注文住宅」「分譲住宅」という文字を目にしませんか?それぞれの違いがわかりづらく、調べるのも一苦労だったりしますよね。さらに最近では魅力的な一戸建ての賃貸物件も増えているので、一戸建ての住み方の選択肢は多様化しています。

一戸建てというのはつまり一軒家のことですが、土地を用意する方法や建て方によってこのように呼び方が違います。今回は一戸建て住宅の様々な取得方法について詳しく解説します。自分に向いている一戸建て取得法を見つけてくださいね。

目次

 

新築一戸建て(一軒家)の取得法別ポイント

一戸建てのイメージ

購入か賃貸か

一戸建てに住む場合はまず、「購入」と「賃貸」という形式に大きく分かれます。土地と建物を購入して持ち家にするか、一戸建ての借家を借りるという方法のどちらにするかということです。

最近ではあえて一戸建ての賃貸を利用する人も増えてきました。もともと賃貸用でなかった持ち家の空き家急増が問題になっていることもあり、政府が賃貸利用を促進する政策も行っています。2014年に国土交通省が定めた個人住宅の賃貸活用のガイドラインでは、貸主のリフォーム負担軽減のために、「借主負担でDIY可能」な一戸建て賃貸の形式を可能にしました。借主が自費で壁・床の張替えや設備を新しくする自由ができたので、貸主にとっては貸し出すために必要だったリフォーム費用が軽減され、借主にとっては家賃が軽減されるなどのメリットができました。

しかし、一戸建ての賃貸は長く住めば住むほど掛け捨ての家賃額が増えていくことには変わりありません。20年、30年と賃貸を続ければ、一戸建てを購入した場合の金額を超えてしまうケースはあります。自分でDIYをして建物の資産価値を高めたとしても、借主の資産にはならないので売却してお金を得るなどはできません。いずれはマイホームを持ちたいけれど、現在は不動産取得税やローンなどを含めた頭金や初期費用を貯蓄中であるという場合は、家族構成や生活の必要上一時的に一戸建ての賃貸を利用するという選択肢もあるでしょう。

逆に、転勤が多いファミリー層など、気軽に住む場所を替えられることがメリットになる人にとっては、借家は向いているといえます。一戸建ての賃貸は賃貸マンションと持ち家の間に位置すると考えるとわかりやすいです。賃貸マンションと同じで、管理修繕費が家賃に含まれていれば、設備の修理や交換は大家さんが行います。ただし、マンションと違って一軒家なので、その地域の町内会に参加して周辺の清掃など役割を持つ可能性もあります。一戸建ての場合は地域コミュニティへの参加の可能性があることは頭に入れておきましょう。

土地を用意する必要があるか

では、一戸建てを「購入」して入手すると決めたら、次に考えるのは「どこに建てるか?」ということになります。

すでに所有している土地がある場合、親から借りる場合、あるいは新しく購入する場合などが想定されます。

土地を新しく購入する場合は、敷地の条件に注目しましょう。

建築予定地の土地の下見

同じ広さの土地でも、法規制などによって建てられる建物の大きさや高さが土地ごとに異なります。実際には、敷地がどの用途地域にあるかなどによって建てられる家の大きさが決まっています。住居用の地域であっても、低層、中高層、準住居、田園住居など、さまざまな区分けがされているのです。そして、それぞれに建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)や容積率(敷地面積に対する延べ床面積の割合)の上限が設定されています。広さが十分と思っても、その場所に現実はどの程度の建物が建てられるかをチェックしないと、実際に希望するような建物が建てられないといったことも起こり得ます。

次に、資金面の条件です。土地を新しく購入する場合は、建物の契約とは別に土地の購入契約も必要です。

こうなると土地の金額だけでも負担になってしまいますが、住宅ローンは居住用の住宅を建てる場合なら、土地と建物のローンを一本化して借りることができます。

しかし、土地の取得に必要な金額および着工金や中間金など建築費の一部は、建物の完成前に必要です。住宅ローンは基本的に建物が完成してから融資が実行されるので、融資実行までに自己資金が必要ということになります。そして、必要な資金が用意できない場合は「つなぎ融資」を利用するのが一般的です。

建物が完成するまでの間は、住宅ローンが実行されるまで利息のみを支払う形で、土地取得費用、着工金、中間金の融資も受け、住宅ローン実行時にこれらを含めて完済するという形式です。

すべての金融機関がつなぎ融資を取り扱っているわけではなく、またつなぎ融資だけを借りるということはできないので注意しましょう。つなぎ融資の利息は2%~4%が一般的で、普通の住宅ローンよりも高く、諸費用も発生するので、できるなら自己資金を多くしてつなぎ融資をしないか、融資を受ける金額をできるだけ抑えたいところです。

建築済みの家を買うか、設計から行って建てるか

これは土地選びにも関わってきますが、新しく設計から行って住宅を建てるか、建築済みあるいは建築予定済みの土地付き物件を購入するかという選択肢があります。

建売住宅とは、土地と建物をセットで販売する新築分譲住宅のことです。分譲住宅とは、一定の敷地内にいくつかの住宅を同じような形で建てて販売することで、分譲住宅は建売住宅の一種でありほぼ同じ意味と考えてよいでしょう。建売・分譲住宅のメリットをまとめてみます。

建築済み、建築中なので住宅ローンの融資をすぐに受けられる

建売も分譲も、すでに建築済みであることから、土地と建物の金額を一本化した住宅ローンの融資をすぐに受けられます。

まとめて似た仕様の家を建築することで販売価格を安くできる

分譲住宅の場合は同じような仕様の建物をいくつも建てることになるため、資材の大量購入ができることから材料費のコストが抑えられ、販売価格も安くできる傾向にあります。

最近では同じ分譲エリア内でも住宅に個性を持たせるケースが増えていますが、それでも完全オーダーメイドの注文住宅よりはコストは抑えられます。

完成しているので住む前の確認がしやすい

建売住宅は既に建築済みなので、実際に住むことになる実物の建物を見ることができます。土地条件や地域環境も合わせて検討できるのに加え、日当たりや風通しなど身体で感じる住み心地や、細かな内外装の仕上げや間取り、家具や設備のサイズ感や動線まで細かくチェックすることができます。

契約から入居までの時間が短い

建築済みの場合は契約後すぐに引越しを始められるので、早めに入居したい場合には建売住宅は向いています。

 

注文住宅の取得パターン

それでは、設計から家づくりをすることができる注文住宅はどのようなパターンがあるのかを解説します。

すでに土地が用意できている場合

親からの贈与や借用など、すでに住宅を建てるための土地が用意できているパターンです。土地があるかどうかで、建物に割ける費用が大きく変わってきます。

すでに土地があって注文受託を建てる場合は、好きなハウスメーカーや建築家・設計士を選んで依頼する方法が良いでしょう。敷地調査とヒアリングで、土地の条件や法規制を考慮した上で、希望のオーダーメイドプランを設計してもらうことができます。

オーダーメイドのキッチンとダイニング

一戸建てなら庭もつくれる

土地付き注文住宅の場合

建築条件付きの注文住宅

土地を新しく用意する場合の方法として「土地付き注文住宅」を購入する方法があります。

土地付き注文住宅とは、土地と建物をセットで販売するが、建てる家の建築条件がある住宅の事です。具体的には、「売主が指定した建築会社」で、「決められた期間内」に、「居住用の住宅を建てる」ということが決められています。

売主が建築会社で、自社で持っている土地を建築条件付きで販売していたり、土地の売主と建築会社が親会社と子会社の関係であったりすることが多いです。

条件を設けることで一般的な注文住宅よりも建築費が安くなることが多いです。土地と建物の販売会社が同一または関連会社であることが多いため、余計なマージンやしがらみがないことが理由と考えられます。

また、建築会社の指定はありますが、通常の注文住宅と同様に間取りや内装は自由に決められる場合が多いです。採用する構造や使用する建材・設備のメーカーが決まっていることがほとんどですが、その範囲内であれば自由に選択することができるので「あまり選択肢が多くても決められない」という人には向いています。

土地を新しく購入して注文住宅を建てる場合

土地を用意して思いのままの一戸建てを実現

最後に、新しく土地を自分で購入して注文住宅を建てる方法です。

この場合は、土地を探すことになりますが、インターネットで検索すると建築会社や不動産会社が住宅向けの土地を販売しています。このとき、土地に「建築条件」がありかなしかをチェックします。建築条件ありの場合は、先ほどお話したように、建築会社や建築の仕様に一定の条件がある土地です。おもに大手のハウスメーカーが、自社で建てることを条件に住宅用の土地を分譲販売しています。

完全にオーダーメイドで家を建てるなら、建築条件がなく好きな建築会社を選べる土地を選択しましょう。

土地情報はホームページでもある程度知ることができます。さらに、実際に土地のある場所に行って、通学や通勤のアクセス、日当たりや近隣の状況などを詳しく確認します。また、前述の「建ぺい率」「容積率」もチェックして、その土地がどの用途地域に分類されているかも確認しましょう。建てられる建物の大きさや高さの限界を知ることができます。

表1:住居系の用途地域別の建ぺい率と容積率

用途地域 建ぺい率の限度(%) 容積率の限度(%)

第1種低層住居専用地域

第2種低層住居専用地域

30,40,50,60% 50,60,80,100,150,200%

第1種中高層住居専用地域

第2種中高層住居専用地域

30,40,50,60% 100,150,200、300,400,500%

第1種住居地域

第2種住居地域

準住居地域

50,60,80% 100,150,200、300,400,500%
田園住居地域 30,40,50,60% 50,60,80,100,150,200%

 

まとめ

一戸建てを取得するにもさまざまな方法があることがお分かりいただけたでしょうか。注文住宅は、建築条件付きであってもある程度の間取りや内装デザインの自由がききます。土地を持っている場合や、建築条件なしの土地を購入すれば、世界にひとつの自分だけの居心地のいい家を建てるという夢もふくらみます。

ご自分の予算や希望する暮らしの質に応じて、適切な方法をお選びいただければと思います。

ブルーハウスなら土地探しから家づくりをお手伝いします

ブルーハウスの家づくりは、名古屋、豊橋を中心とした愛知県全域と、岐阜県、静岡県、三重県の一部にも対応しています。

「土地は持っていないけど、また予算の心配があるけど、オーダーメイドの注文住宅が建てたい」という方に最適なプランをご提案しています。まだ土地を購入していないお客様に対しても、土地探しから親身になってお手伝いさせていただいております。

注文住宅というとそれだけで費用が高いというイメージのある方もいらっしゃるかもしれませんが、オーダーメイドというのは予算や資金計画も含めてのことです。

それぞれのお客様に対して、設計、コスト、暮らし方のすべての面でご満足いただけることが、ブルーハウスにとっての最高の家づくりであると考えています。

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